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对我国当前住房问题和住房价格问题的思考
刘洪玉,清华大学房地产研究所
实现住房商品化,是过去20多年来我国住房制度改革的目标。推进住房分配货币化,构建多层次的住房供应体系,培育和规范住房交易市场,发展住房金融,是实现这个改革目标的重要手段。20多年后的今天,我国城镇居民住房条件得到了极大的改善,住房商品化水平也提高到了前所未有的高度,住房制度改革取得了巨大的成就。
然而,住房问题仍然是社会舆论关注的焦点。政府从2003年以来一直在对住房市场上的总量、结构、价格和市场秩序进行干预和调控,采用了土地、金融、税收和行政等各种可能的干预手段,但城市居民对住房问题的满意度仍然没有显著改善。问题到底出在哪里?解决住房问题的出路如何?本文将进行初步探讨。
一、当前住房问题产生的原因分析
1、对住房和住房问题的特殊性认识不足
住房是供居民个人和家庭生活居住的建筑空间或场所,具有空间位置固定、耐久性和异质性等物理特性,同时还具有价值量大、使用寿命长、弱流动性、是生活必需品等社会经济特性。住房具有消费品和资产的双重角色,它既是为居民提供住房服务的消费品,也是可以被拥有和交易的重要资产。
对于全体社会成员来说,住房是其基本权利和社会福利,即使是最低收入家庭,也需要消费住房服务,属于生活必需品,这是住房与一般消费品最大的区别。因此,各国和各地区的政府,普遍把确保每个居民都有获取适当住房的机会作为其重要承诺。这不仅仅是为了家庭的利益,也是为了确保社会和谐,提高公民健康水平和教育水平,促进城市社会经济的协调发展。
在市场经济条件下,住房又具有商品属性,是每个居民都希望拥有住房资产。美国2006年2季度末的约66万亿美元家庭资产中,住房资产为20万亿美元,是所有家庭资产类型中占比最大的一项 Flow of Funds Accounts of the United States: Flows and Outstandings Second Quarter 2006, Board of Governors of the Federal Reserve System, Washington DC 20551, September 19, 2006, p110.
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住房的上述特性使得住房市场是一个高度分散的、与金融市场直接相关的市场,住房价格的变化趋势呈现出明显的周期性。实践表明,仅仅依靠来自私营部门的住房供应,在住房供应数量、标准、区位和时间,以及住房价格的可支付性等方面,通常难以满足社会的理想目标。因此,需要通过政府
对住房需求和住房供给的干预,来保证全体居民都有机会获取适当的住房,以保证政府关键社会经济目标的实现。
2、对人口流动导致的住房需求特征缺乏认识
快速城市化阶段的城市人口增加,城市人口在乡镇、小城市、中等城市、大城市和特大城市之间梯次向上迁移,以及从经济欠发达城市和经济较发达城市、从内陆城市向沿海城市的迁移,已经成为当今我国乃至全球范围内劳动力流动的基本特征。限于城市政府提供公共服务的能力,如何城市都不可能无限制扩张,城市蔓延越来越成为世界范围内城市发展的难题。但在市场经济条件下,人为设置阻碍人口流动的条件越来越不现实,使得住房价格成为城市制约人口流入的重要经济“门槛”。
从表1中显示的数据中可以看出,许多城市的住房市场早已不是本市居民的市