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第一部分:江都城区住宅市场调研报告
一、城区总体住宅市场形势分析
1、江都经济较快发展
,%;人均GDP为22851元,%。
2007年江都GDP为280亿元,比上年增长16%;人均GDP为27805元,比上年增长16%。
按GDP和人均GDP比上年分别增长15%计算,预计2008年江都GDP将达到320亿元左右、人均GDP将达到32000元左右。
2、居民收入稳步增长
2006年江都城镇居民人均可支配收入10999元,农民人均纯收入6131元,分别比上年增长15%%;2006年在岗职工平均工资为17260元,%。
,农民人均纯收入7011元,%%;2007年在岗职工平均工资为20288元,%。
预计2008年江都城镇居民人均可支配收入达到15000元以上、在岗职工平均工资达到23000元以上。
3、江都房地产市场将进入买方市场,销售形势不容乐观
(1)近年江都房地产市场发展呈现异常爆发局面,房价水平已超出居民购买力
2005年江都商品房施工51万平米、竣工31万平米。
,、,(6480套)。
2006年江都城区商品住宅均价仅在2000余元/平米,而2007年商品住宅均价达到3421元/平米,目前商品住宅均价已达到3700-3800元/平方米,同期居民收入增长幅度远低于房价涨幅!
此外,2007年末江都城乡人均储蓄仅18391元,%。
、,则房价收入比在9以上,远超过6-8的正常水平;同时,根据江都居民高消费低储蓄的特点及平均月收入水平,普通居民购房对贷款首付及月供支出额的承受能力较低。
另外,根据江都城区目前普通商品住宅平均总价及月平均租金计算,租售比达到1:400以下,也远超过1:300-1:200的正常水平,以租养贷已不可能。
(2)未来两年城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求
未来两年内城区商品住宅供应总量预计在160万平米以上。
按照城区目前24万人、两年内人均增加住房面积5平方米(即达到人均30平方米左右),同时以两年内城区新增人口3万人(注:根据江都规划,到2012年城区人口为30万人,即四年内增加6万人)且有30%的新增城区人口人均需要住宅面积30平米计算,潜在最大住宅需求量也不到150万平米。
而从现实情况来看,目前江都城区房地产供应量较大,尤其是市中心区以外的城北、城南有较多新楼盘,同时居民购买力已经饱和。,从目前销售形势来看,预计未来两年城区住宅总销量在80-120万平米左右,房价也将趋于平稳或小幅上升。
因此,受国家宏观经济环境和房地产环境、相对于高房价而言的江都居民购买力的下降、江都房地产市场竞争日趋激烈可供选择面加大等因素的影响,2007年江都商品住宅量价一齐飙升的局面将难以为继,未来两年内江都城区商品住宅供应量将超过实际需求量,商品住宅市场供大于求,后期销售形势不容乐观。

预计未来两年内江都城区商品住宅供需及供销对比:
未来两年内城区商品住宅供应量合计
/
160万平米以上
其中:目前城区市场商品住宅存量
约5410套
约60万平米
其中:目前楼盘未来两年内的后续住宅开发量
/
预计50万平米以上
其中:1年内新拍土地未来两年内上市住宅体量
/
约50万平米
未来两年内城区潜在最大需求量
/
不到150万平米
未来两年内城区商品住宅销售总量
/
预计在80-120万平米
附:江都城区目前在售楼盘销售情况表(数据截至2008年9月27日):
项目名称
总套数
总面积(平米)
已售已备案(套数)
已售未备案(套数)
可售(套数)
水木南庭
344

36
4
304
心怡
春江花都
379
46368
154
17
208
金域地中海
208

110
0
98
津萃园
158

57
1
100
建盈国际城
890
.02
462
1
427
鸿达
尚城时代
246

146
0
100
明珠山庄
314