商场调研及策划方案.doc

商场调研及策划方案
商场调研及策划方案
商场调研及策划方案一、项目宏观经济环境概况
xx山庄闲置商场位于xx镇,毗邻东城区。xx镇位于xx市中部,是珠江三角洲重点工业卫星镇之一。现辖20个村民委员会和9个社区居委会,,总人口26万人。交通十分便利是穗港经济走廊的中枢,区位优势得天独厚。这里公路交通发达,莞深高速公路贯通全镇,“莞樟”、“石大”两条超一级公路和新建的松山湖大道、xx东部快速干线、市区环城路于此交汇于此。产业结构完整,现涌现了永强汽车、兆峰、三联、百味佳、博士科技、金业电子、康达、科隆威等一批优秀私营企业,目前,全镇2680多家民营企业中,省级高科技企业15家,省级、市级民营科技企业分别有20家和31家,现有著名商标4个,名牌产品3个,有4家企业进入xx市50强。并逐步形成了一个以交易中心、休闲中心为主导的汽车文化传播中心。
二、项目地理位置概况
该项目位于xx市xx横坑环城路莞樟立交旁,往樟木头方向则接近汽车东站路口,往石龙方向则与华丰山庄相邻,其它几个方向均为一些规模不大的酒店、学校,以及一批商品住宅楼房,且该项目从表面层次来看,位于立交的交叉路口,车辆川流不息,交通确实十分发达便利,但从数日来的观察和调研,不难发现,汹涌的车流和拥挤的车辆,严重地阻碍了人们的正常来往,特别是从各个方位抵达xx山庄,如果步行过去则要绕过多个红绿灯,其中停留的时段要达十几分钟以上,让人等得心急且十分不便。如果贸然闯灯过去,则非常危险甚至立即丧命,在这一立交叉口曾发生多次人车交通事故。同时与xx山庄四周相邻的一些楼盘的商铺十室九空,出租率极为低下,整体商业氛围较淡。因此,该项目所处位置交通十分便利,对货物的流通和物流往来,确实是个得天独厚的有利条件。但也正因为这个原由,致使人流往来极为不便,又加之该项目周围的商业气氛不浓,从整体来看,该项目位于浓厚商业氛围的边缘,很难聚集浓郁的人气。故该项目只能考虑以批发为主、兼顾零售的商业项目。
三、项目自身条件及布局
通过实地观察和调研,逐渐掌握了一些信息。该项目场地已经闲置数年,分为上下二层,总体建筑面积在一万二千平方左右。内部的地板砖、天花吊顶、电梯灯具、消防设备、中央空调等基础设施均已完善,不需投资重新装置,只要进行适当的维修装潢即可,但是现已隔成的商铺由于规划布局上的一些缺陷,需要正行适当的改造,特别是两翼的商铺弯曲而幽长,给人以扑朔迷离缠绕迷宫的之感。故在商铺的规划上还应进行适当的改道和增加通道,以便人们识别和畅通无阻地穿行。同时,商场外的门面绝大数为一个经营“落脚点”,即相关商家均是用来住房或当一个对外窗口,其生意业务均为自行外找,门面上几乎没有什么零售的生意,故商场外的人流从早至晚特别稀少。正因如此,这些门面的租金均在13元至15元/平方米上下浮动。因此,该空闲场地如果正行商业化炒作,前期一定要有两年以上的免租期,免租过后的租金亦只能总体停留在5至6元/平方米的价位,否则,项目的成立无从谈起、项目的运作亦会即刻流产停顿。
四、项目立项及市场分析
上述已表该商场的各种优缺条件,再综合该项目周围的商业业态,不难看出,如果定位为电子五金类市场不太现实,即在不远处就有一个规模较大、成立时间较长的百业五金电子城,如果定位为汽车城或汽配城的话,虽然此项目在这一区域成行成市,形成了