上海静安茗园策划方案【精】.doc

静安茗园——静安先锋企划大纲
市场篇
上海市房地产市场分析
开发投资持续上升
2002年上海市房地产市场热火朝天,一片大好发展态势。2002年第一季度,,,增幅为23%。近年来,房地产开发投资作为上海固定资产投资的组成部分,一直扮演着重要角色,尤其是近几年房地产市场持续升温,使开发投资只跌回升,而且出现加速趋势。
今年2月21日央行宣布第八次降息,,。尽管此次降息幅度较小,且降息的边际效用呈递减趋势。但总体而言,对房地产业是一个利好消息,对房地产企业而言,开发生产成本下降,对个人消费来说,还贷利息少了,购房成本降低了。因此,上海房地产开发投资仍将保持一定的增幅,以满足房地产二、三级市场的需求。
土地市场升温
2002年第一季度,,,%。由于去年同期正处于上海土地由协议转让向招标拍卖过渡,因此没什么可比性。去年7月1日实施招标制度以来,对于促进土地市场发展、完善土地市场建设、规范土地市场交易起到了积极的作用。
未来上海土地供应将形成6种制度:(1)建设用地供应总量控制制度;(2)城市建设用地集中供应制度;(3)土地使用权公开交易制度;(4)基准地价定期更新和公布制度;(5)土地登记可查询制度;(6)集体决策制度。
商品房市场持续火热
2002年第一季度,,,。这主要是由于2001年第一季度执行新的预售标准导致供应量偏小所致。,,%,供求比为1:。,%,供求比为1:。从上述数据来看,上海商品房预售稍微供不应求,商品房销售基本上供求平衡,但从商品房的供求和需求来看,供求关系更加略显紧张,商品房预售供求比为1:,销售供求比为1:。
由此可见,在商品房预售中的确是供求矛盾比较突出。
从需求来看,大部分购房者是为了改善居住条件,但也不少投资者把购房作为投资手段,从而加剧了供求矛盾。房地产市场的活跃,的确需要一部分投资客,但如果一旦投资客过多,市场风险随之集聚。
从房屋分类情况看,尽管住宅仍然是一枝独秀,但办公楼和商铺等销售出现强势增长。
二手房市场活力十足
2002年第一季度,,,%。,,%,占存量交易面积的比重,%,%;,,单价为2950元/平方米,比去年同期增加450元,%,比去年第四季度的2834元也增加了116元,%。
作为房地产业而言,它有自身的发展规律,一般来说,房地产周期可分为四个阶段:复苏、繁荣、衰退和萧条。上海楼市从1999年底回升以来,2000~2001年可称为复苏期,而今年才刚刚进入繁荣期,这一时期至少3~5年。
据市价格监测中心最近统计,目前上海购买高档价位住房的境内外人士约占购房群体的30%,65%以上的市民买的是中低价住房,其中有办事人员、个体工商户、商业服务人员、产业工人和农民阶层等等,这个最新“社会各阶层”的购房分析,反映了上海住宅市场目前的最新需求。6月,上海的住宅房价如同步入盛夏的气温,呈现出急剧上扬的态势。据〈上海房地产市场决策咨询报告〉显示,6月份住宅平均单价达到5430元,与5月相比,%,比去年同期4640元高出790元,提升了17%,从各区域的房价变动情况来看,普涨的特点十分明显。
市中心三个区域中,尤其是黄浦、静安在新一轮大规模旧改项目上都纷纷高价上市,如东淮海公寓、上海一街区等,为未来本区域价格水平制定了一个较高的参照值,区域均值分别达到7330元和8020元的新高度。作为国际大都市,境外和外省市的投资者成为上海楼市一支新生的消费群体,这是无可非议的。但是,上海楼市仍以本地消费者为主体。有关数据显示,上半年登记预售商品房中,以成交面积计算,%,%,%。
,,%。上半年登记预售的新建商品房中,%