2009青白江凯斯顿华府提案报告.ppt

凯斯顿·华府营销报告
谨呈:~~~~~~~有限公司
地块解析
项目梳理
竞品分析
市场企划与广告见解
PART2
PART 3
PART4
PART 5
大势判断
PART1
目
录
项目背景
规划建设净用地面积:㎡
规划总建筑面积:㎡
商业建筑面积:㎡
总绿地面积:㎡
容积率:
绿地率:35%
机动车位:318辆
总户数:640户
6+1多层
11F小高层
18F公寓
第一部分:大势研判
年份
2005年
2006年
2007年
2008年
商品房销售面积(万㎡)




数据来源:成都房管局
销售量下滑:2005-2007年成都市商品房销售都保持持续增长态势,到2008年其商品房销售面积跌入低谷,,较07年减少一倍多。、地震及金融危机等因素导致市场不景气。
2009年房地产市场——成都市场反应
2009年房地产市场——成都市场反应
08年整个成都楼市大部分楼盘出现不同程度的降价,促销力度也非常大,降价走量。
08年王石抛出“拐点”论,随后万科地产率先降价。万科地产、蓝光地产、中海地产等大开发商的降价促销力度强;在08年的推广费用预算也大大降低,推广更为直接,媒体诉求多为价格,掀起了08年房市价格战;部分品牌开发商为确保年底目标的实现及快速回笼资金,纷纷采用低价策略拉动成交走量。
经过了08年房地产行业的寒冬,于年底出现回暖,09年迎来房地产市场的小阳春。
月份
销售面积
(万㎡)
2008年1月

2008年2月

2008年3月

2008年4月

2008年5月

2008年6月

2008年7月

2008年8月

2008年9月

2008年10月

2008年11月

2008年12月

2009年1月
137
2009年2月
186
2009年房地产市场——成都市场反应
成都五城区销售情况:2月进入最低谷,4月进入高峰期后滑落,5月至11月基本平稳,在12月逐渐回暖。市场出现回暖的迹象,出现15个月以来新高。同比增长47%,比市场形势最好的2007年同期还高出4%。
2009年房地产市场
市场于年初出现小阳春,市场逐步回暖。从金融专家及业内人事分析认为,此次并非真正的市场回暖,这需要一个过程。但目前的销售数据表明现在的确是出现回暖迹象,表明目前的成都市场由整固期向恢复期过度。
2007年
2008年
2009年
2010年
…
2011年
08年底销售期不容乐观,销售回款慢。春节期间及节后销售情况明显回暖,月销售40套左右,
2009年房地产市场——市场验证
项目名称
金海岸天府花园水城
开发公司
成都金海岸置业投资有限公司
物业类型
多层+小高层+高层
推售房源
二期B区房源及部分A区房源;
推售户型
套三、套二、套一
均价
均价2900元/㎡
销售情况
市场回暖至今销售近100套。去年年底月平均销售15套。
客户构成
金堂本地客户为核心客户,外埠客户比例占50%左右。
优惠活动:
优惠力度为1-3个点。
09年2月22日开盘,推售200套,5小时售罄,销售率100%;
2批次与一月后推出,仍然取得较好的业绩。
项目名称
金色海蓉
开发公司
成都一航万科滨江房地产开发有限公司
物业类型
高层(全装修)
推售房源
推售房型为套一、套二,共计200套
总价
50-60万元;一期一批次约51万元/套
销售情况
2月22日开盘,200套房源被上千名购房者围抢,数小时内销售一空。
3月7日二批次开盘,仍然取得不错佳绩。
2009年成都市场进入恢复期,整体来看:
策略:1、找到刚性需求客户,利用项目独特的核心竞争力实现速度的突破,形成市场热点。
2、适当的控制整恢复期的开发节奏,多产品线组合增强竞争力。
恢复期的取胜关键:
第一部分:大势研判小结
特点:刚性需求成为主导购买力,个别具有核心竞争力项目能实现快速销售,一般物业走量不走价,价格关注度高。