金都东湖仙境企划书.doc

壹·
三十年来,房地产业界奉行不渝的经典——
〖成功销售三要素,地点、地点、地点〗
当前因应市场潮流的积极做法则是——
〖改变、改变、改变〗
『规划的方向』是否改变?
『卖场的包装』是否改变?
『现场的软硬件』是否改变?
『引导的动线』是否改变?
『文宣的诉求』是否改变?
『媒体的选择』是否改变?
『业务的做法』是否改变?
甚至:
『商品的力度』是否改变?
『付款的策略』是否改变?
〖当销售的进程要(不)如预期,就要改变〗
房地产没有定律。
一成不变的因循前例,承袭老调,往往因不合时宜而徒劳无功。
房地产项目的营销更不能固步自封。
拘泥于传统,格局将无法开阔。
自限于巢窠,效力将无法伸展。
亡羊补牢也永不嫌晚。
该强化的,该修正的,
该补充的,该调整的,
从硬件到软件,
从技术到策略,
〖企划〗与〖业务〗就是要推陈出新,创意无限。
贰·市场概述
一、调研楼盘:
永清庭园、东湖林语、丽岛花园、水蓝郡、香格里·嘉园。
二、区域特性:
本案西临武汉市迎宾大道——东湖路;东临中国规模最大的楚文化游乐中心、中国最大城中湖——东湖;南临武昌的商业金融中心——水果湖;洪山广场、轻轨近在咫尺。
水果湖、洪山广场周边、东湖一带可供开发的土地已相当有限,未来在此区域打造与本案同档次、同环境的楼盘已不可能。
三、周边环境:
周边公共交通一览表
班次
起点-----终点
早班时间
晚班时间
712
新墩—东亭小路—东亭二路
6:00
20:30
578
东湖—汉阳门
5:45
20:30
552
蔡家田—东亭小路—杨家湾
5:30
21:00
14
东湖—汉阳门
5:30
20:00
402
武昌火车站—东亭小路—植物园
7:00
18:00
411
梨园—东亭小路—长青路
5:50
20:30
605
梨园—东亭小路—常码头
6:00
20:30
701
东湖—常码头
6:00
21:00
709
博家山—三官殿—铁机路
6:00
19:30
电1专
梨园医院—三官殿—王家巷
6:00
20:30
周边文化教育一览表
博物馆
湖北省博物馆
科技馆
湖北科教大厦
大型书店
湖北省外文书店
电影院
水果湖省委礼堂电影院
新闻机构
楚天都市报、湖北日报、新华社湖北分社、湖北经济电视台
大学
武汉大学、华中科技大学
中学
水果湖中学
小学
东湖小学、水果湖一小、水果湖二小、东亭小学
幼儿园
东亭幼儿园
周边生活设施一览表
商场
徐东平价、中南商都、凯旋门购物广场
超市
中百超市、麦德龙、好美家
宾馆
湖北饭店、东湖宾馆、听涛宾馆、梨园大酒店
餐饮
麦当劳徐东分店、麦当劳水果湖分店、湖锦酒楼
银行
建设银行、工商银行、招商银行、农业银行、商业银行、
交通银行、华夏银行
邮政电信
中国移动、中国联通、中国电信、中国邮政
医院
武汉大学中南医院、梨园医院
派出所
东湖公安局
四、东湖林语客层介绍:
户型购买倾向
2室2厅
3室2厅
4室2厅
5室及以上
平层
复式
10%
30%
40%
20%
40%
60%
面积购买倾向(平方米)
100以下
100--150
150--200
200--250
250—300
300以上
10%
20%
40%
15%
10%
5%

家庭月收入(元)
2000以下
2000--3000
3000--4000
4000--5000
5000--6000
6000以上
0%
0%
5%
15%
25%
55%
工作单位的性质
国家机关/事业单位
国营企业/有限公司/股份制公司
私营企业/个体
其他
30%
20%
30%
20%
文化背景
大专以下
大专、本科
研究生
博士
40%
45%
10%
5%
年龄范围
20--30
30--40
40--50
50--60
10%
20%
50%
20%
付款方式
一次性付清
分期付款
银行按揭
10%
20%
70%
交通方式
公共汽车
自行车
摩托车
私家汽车
5%
0%
15%
80%
五、本案客层分析:
1、家庭月收入分析:
本案总价约在50万以上,若工作10年后按揭购买(假设为8成30年),按揭年限为30年,以公式推测如下:
{(A-B)×12-C}×10>50万元×20%=10万
另A-B-C/12>50万-10万=40万×=2157.