青剑湖项目策划定位报告.ppt

协信集团
青剑湖项目策划定位报告
2009/11/26
成全机构全忠
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战略目标
项目在苏州取得轰动性成功;
2010年四季度实现10个亿销售目标;
项目价格高出周边项目20%的溢价。
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目标客户
改善、自用型:60%,其中以园区客源为主
投资型:40%,客户区域主要为苏州、上海
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湖东客户比例20%
湖西客户比例40%
唯亭客户比例10%
相城区客户比例5%
上海、昆山客户比例20%
市区、新区客户比例5%
客户分布区域预判
自用型客户基本集中在园区。
投资型客户集中在上海、相城、老城区及新区等区域。
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客户需求
类独栋
升级联排
迷你联排
年龄
46-55岁
36-45岁
28-35岁
职业
高管,私企业主,处级以上公务员
企业中层,私企业主,科级以上公务员、高级医师
企业中层,四年以上公务员,中级医师、成功的自由职业者
家庭结构
二口为主
三代同堂较多
三口之家
置业阶段
多次置业
二次以上置业
二次置业为主
家庭年收入
80万以上
50万以上
30万以上
需求特征
注重品牌,对产品品质有强烈要求,追求档次,关注细节
非常注重家庭生活品质的改善,非常注重子女的教育,注重品牌消费
注重配套设施,尤其是教育配套,对生活便利要求较高
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居者
温暖生活
爱生活爱苏州
纯粹的家庭观
苏州青剑湖
新兴别墅区
地段
产品
地中海坡地风情别墅
生活别墅
项目定位
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项目主题
激发家庭情感的温暖别墅。
渗透生活细节的五心社区。
温暖生活
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“第一居所”的功能
最符合人性需求的功能和细节改善,激发居者对于温情家庭生活的原始渴望。
“第二居所”的形态
最纯粹的地中海风情社区,感受度假闲适的生活环境,公共庭院促进邻里交往,别墅住户彼此不再冷漠。
“豪宅”的尊贵感受
细致入微的细节处理,人性贴心的物管服务。
温暖生活
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用心
关心
舒心
诚心
信心
建筑:
细节为王
打造最符合苏州人生活习惯别墅
物管:
生活至上
示范区第一居所的客户体验
社区氛围:
庭院精神
“家庭”,不仅有“家”还要有“庭”
景观:
园林精神
充满人文气息的产品主义者
品牌体系:
产品主义
融入苏州园林的灵魂和精髓
五心社区
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前几轮方案回顾
类独栋
类独栋
迷你联排叠加组合
迷你联排叠加组合
叠加
会所
高层
洋房
联排叠加组合
联排叠加组合
叠加
经济联排
320地块
324地块
326地块
325地块
迷你联排
经济联排
经济联排
经济联排
11月1日汇报方案布局
325地块:类独栋+联排+迷你联排
326地块:叠加+联排+迷你联排
320地块:类独栋+联排+迷你联排+叠加
324地块:高层+洋房
调整原因:
希望看到纯低密度产品和低密度+高层两个方案。
产品线太杂,从高层到类独栋都有,每块地的客户离散度都较高。
优点:
细分土地价值,按价值高低布置产品线。
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