万达广场项目投资分析报告.doc

万达广场项目投资可行性分析报告
年级专业:10 财务管理
小组成员:于平
施喆
李欣
崔焯羽
陈嫣雨
河海大学商学院


目录
一、项目背景分析 - 2 -
1、项目概括 - 2 -
2、项目的主要技术经济指标 - 2 -
3、项目方案 - 3 -
4、项目功能面积分布 - 3 -
二、项目投资估算与资金筹措 - 4 -
1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表 - 4 -
2、项目投资计划与资金筹措表 - 5 -
三、项目借款还本付息分析 - 5 -
四、项目销售与租赁收入测算 - 6 -
五、项目销售与租赁税金及附加测算 - 7 -
六、项目财务评价 - 8 -
1、本项目财务分析的假设前提 - 8 -
2、损益表与项目静态盈利能力分析 - 10 -
3、现金流量表与动态盈利能力分析 - 10 -
4、项目资金来源与运用表 - 12 -
七、项目盈亏平衡分析 - 13 -
1、销售部分盈亏平衡分析 - 13 -
2、租赁部分盈亏平衡分析 - 13 -
八、项目财务评价结论 - 13 -
一、项目背景分析
1、项目概括
银川金凤万达广场是2010年自治区重点招商引资项目,总投资30亿元,是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院及精装公寓共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市核心区的城中之城,为银川人民提供全业态、一站式、多方位的便捷服务,满足各项商务、生活、娱乐体验需求,成为银川市业态最为齐全和丰富的商业中心。
2、项目的主要技术经济指标
(1)总用地面积:70143 ㎡
(2)总建筑面积:288000㎡
(3)建筑密度:%
(4)容积率:
(5)地下建筑面积:11743m2
(6)地上建筑面积:161197m2
(7)西塔楼建筑面积:71771m2
(8)东塔楼建筑面积:101169m2
(9)已完成工程部分:地下室工程,西塔楼上部四层混凝土结构
3、项目方案
根据市场调查与分析的结构(过程略),主要建主力楼(以出租为主)和公寓(以出售为主)。主力楼是由大型购物中心、室内外商业步行街、品牌超市、高档KTV、电玩广场、高档影院共同组成约30万平方米的城市综合体。通过各类业态的有机结合在万达广场内汇集吃、玩、乐、购、住等5大流行时尚生活元素于一身,形成城市核心区的城中之城
4、项目功能面积分布
表1(主力楼)功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积(平方米)
总面积(平方米)
负二层
管理中心、维修间、变压器房等低压配电房等
4464
4464
夹层
170
170
负一层
商场
3013
3013
1层
大堂、商场等
26480
26480
2层
商场
15410
15410
3层
商场
1541
1541
4层
酒楼、餐厅
2505
2505
5层
技术层
1774
1774
6~16层
写字楼
1541
16951
17层
避难层
1541
1541
18层
设备层
1541
1541
19~25层
写字楼
1541
16951
表2(公寓楼)功能面积分布表
楼层
使用功能
每层面积(平方米)
总面积(平方米)
负二层
地下车库
2048
2048
负一层
地下室
2048
2048
小计
4096
1~19层
精装公寓等
2048

二、项目投资估算与资金筹措
1、项目开发投资估算的各项设定与总投资估算表
(1)本项目的开发总工期为2年,从2010年3月起,至2011年10月。
(2)从项目开始动工起,本项目的剩余土地使用权年限为50年。
(3)根据银川市房地产开发的实际情况,本项目各项成本费用可以归纳为:土地购置费、前期工程费、工程建设费、开发期间税费、管理费、财务费、销售费用、不可预见费以及其他费用等。
经测算,开发总投资为:3012706132元人民币。
表3 项目总投资估算表
项目
主力楼成本
主力楼单价
公寓楼成本
公寓楼单价
合计
1、开发成本(静态)
907992780
8975
600371392
8365
1508364172
土地购置费
292497398
2891
207502602
2891
500000000
前期工程费
工程建设费
551302122
5449
356125727
4962