呼和浩特首府广场商务公寓营销方案.doc

“首府广场”策划方案
引言
我们根据前期对呼市市场调研的资料,并结合在实际工作发现的不足之处,及时调整了工作的方向和重点。有针对性地选择了与本案相比具有较强竞争力的项目,重新进行了的摸底考察。包括对商场、写字楼及目标消费群体的进一步调查、研究及分析,还对呼市人们的消费习惯进行了解。通过与高等院校教授交流,从各个角度了解呼市。
此外,我们也对各主要媒体情况、受众喜好方面进行了充分的调查,初步与各媒体代理商接洽并建立了良好的合作关系。
上述各项工作为制定一个切实可行的营销方案、做好“首府广场”的销售工作及宣传推广活动提供了有力的保障。现结合目前该项目的进展程度拟订此方案。
一、项目基本情况
项目位置:中山西路与锡林郭勒路交汇处
项目标地:总占地面积:;
总建面:11万平方米;
商场建面:6万平方米;
写字楼建面:4万平方米;
停车场建面:地下1万平方米。
预计工程进度:
2002年12月12日设计方案招标;
2003年1月10日设计方案初稿完成;
2003年1月31日前设计团队及方案确定;
2003年5月开工;
2004年5月商场开业;
写字楼工期18个月。
预估销售周期:
2002年12月-2003年4月为酝酿准备期;
2003年5-6月为写字楼公开期,商场预约期;
2003年6月20-23日为商场引爆期,写字楼过渡期;
2003年6月24日-10月为全面强销期;
2003年11月-2004年3月为全面持续期;
2004年3月-5月为二次高潮期。
备注:1、销售周期的时间主要受工程进度、政府相关手续、销售状况及预约情形等因素影响,可随之调整。
2、商场引爆期可提前或滞后,由预约情况决定,预约量达到一定数额时(200-400组),方可引爆。
项目定位
项目优劣势分析
优势分析
1)呼市是西部大开发的重点区域,在未来5年内,呼市的人均消费水平预计将翻两翻,呼市将进一步扩大招商引资工作,促进呼市经济的发展
2)政府大力支持,把呼市的“穿衣戴帽”工程交于力天公司
3)以“首府”冠名,建成呼市标志性建筑物,最高的写字楼
4)地处商业街的龙头位置,商业氛围浓厚,道路交通体系良好
5)预设大面积停车场,一则弥补呼市车位不足的现状,再则可作为商场的小“磁场”
6)开发商实力雄厚,有十多年的房地产经验,且资金充足
7)规划设计超前,国际招标
8)与知名管理团队合作,经营理念先进
9)商业及办公配套齐全,大型SHOPPING MALL及5A级酒店公寓式写字楼
10)7000(待定)平米室外休闲广场,聚集人潮;20000(待定)平米大型康体娱乐城是目前呼市唯一的大型娱乐场所,也会为商场带来一部分商机
11)大、小磁场(家乐福、好有多、沃尔玛、友谊商城、星巴克、麦当劳、肯德基)将吸引大量投资客,营造商业气息
12)目前,呼市中、高档写字楼市场供给不足,且随着经济的发展,写字楼市场需求将不断增加
劣势分析
1)呼市人均收入较低,目前下岗人员较多,导致消费能力有限
2)呼市商业区内商场林立,目前商厦的开发建设呈现白热化状态,竞争较激烈
3)呼市商业市场已接近饱和,一些大型商场已面临倒闭的危机,使人们对商场持观望态度,投资热潮逐渐冷却
4)开发商在呼市还未树立自己的企业形象,消费市场的认知度较低虽然地处商业街的龙头位置,但人潮较少,非商业核心地带
5)虽然写字楼的需求量较大,但目前已有大量中、高档写字楼在建,市场竞争日益激烈
周边在售竞争个案分析(详情见第8页附表)
维多利商厦
位于中山西路的维多利商厦,总建面63678平方米,商用面积为地下一层,地上四层约50000平米,并配有5000平米地下停车场。维多利商厦聘请国内资深专业管理公司—北京三和·商联商业经营管理公司负责经营,确立“以规模树形象、以品牌为主导、以功能增特色、以时尚为目标”的中高档战略定位。可租可售,门市单价29800元/平米,商铺均价14000元/平米;租金12元/天·平米。目前门市已可装修,月底可以开业。
由于新世纪与维多利的分家对维多利的销售产生了一定负面影响,且商场面积太大,定位较高,大多数消费者持观望态度,所以销售情况一般。
宝马商城
此项目位于中山西路以北,贝尔路南巷与文化宫街东巷交接处,总建面积20916平方米是一栋地下一层、地上五层的综合商城。于今年5月8日开盘,明年1月1日开始正式营业。主要针对呼市及周边城市(如包头等)的投资客。广告诉求是“逛街不如逛城”。由于其单位面积小于周边竞争个案且可以自由组合,另外价格差不大(—),所以租售情况良好。现已停售,全面出租招商,并为元旦开业做准备。
诚信数码广场
此项目位于迎宾南