尾盘促销方法.doc

尾盘促销方法NNNN种
u      区域营销(板块营销),涉及地区、片区、区位;
u      品牌营销:有效服务是品牌价值的核心;
u      竞争营销,明确自身是市场上领先者、挑战者、追随者、补缺者中的哪一个角色,搜寻市场空隙;
u      双赢营销:关注使别人获得价值和利润;
u      专业营销:由于房地产行业的独特性和客户购买行为的慎重性,房地产营销的专业性很强,这就要培育“专家型”的房地产营销人才。房地产营销人员需要具备宏观经济分析能力、房地产专业知识、心理学知识、法律常识,熟悉银行的房地产抵押贷款业务,要有公关技巧,具备较高的综合质素和专业技能,了解市场、研究市场、准确把握市场的走势;
u      整合营销:房地产整合营销是在营销环节高度专业化分工的基础上,通过市场渠道,围绕具体项目,由多个专业性营销机构形成多种专业人才互补型、互利型的共同组织,并由其对诸如资金、智能、品牌、社会关系等房地产营销相关要素进行整理、组合,形成合力,高效运作,从而形成从投资决策到物业销售全过程的系统控制,并进而实现预定营销目标的一种新型的房地产营销模式;
u      全员营销,公司每个员工都要有营销观念;
u      服务营销:提倡全过程服务,提高顾客的满意度:顾客满意——十分满意——意想不到的满意;
u      网络(IT)营销,一种立体性、综合性的营销;
u      文化营销,一个项目文化内涵越多,这个项目越有生命力;
u      轰动效应营销;
u       创新营销。
在全程营销中,完成从交易营销到关系营销的转型
l        识别、建立、维护、巩固企业与客户、媒体、政府的关系。
l         在买卖基础上建立非交易关系,使交易关系更持久。
这问题常见的很,也瞒好解决的
1、都是5、6层说明之前销控就没做好,对于10万方的项目在县级市是有条件用时间来拉开差价的,之前没做的话,现在就要补做,要一栋楼一栋楼,一个单元一个单元清。
2、不是不能降价吗还要涨价吗,建议你整提调整表价,卖掉的1-4层也全部调,1-4层的表价加500,5层加100,6层加50,整体拉开表价差距,同时执行老带新活动,这样又能增强老客户的优越感,又能使新客户觉得这房子还在不断涨价。
3、120以上户型不用担心,越是小地方越是喜欢大户型,特别加强6层送阁楼的附加价值宣传,可以起到比较好的效果,把6楼全卖完了,5楼也就可以动了。
4、你们还打算造小高层?这个在县级市是比较难接受的产品,如果你就打算近期先卖完多层的话,可以适当透露小高层的价格,然后配以“我们后期的小高层也要卖到XXX的价格,所以现在买多层还是比较核算的!”
这种情况,除正常运用的策略和办法外。
在此,我推荐两个我认为较实用的办法。
一、价格杠杆挤压法。通过与多层低楼层、后期小高层的价格比较及房源挤压,打消抗性。
二、销控法,剩余房源中选出部分房源进行销控板销控,要求是各类房源的对面或下户或上户都有已售的。打消房源抗性。
首先,我不知道你的立场是开发商,还是代理公司。
如果是开发商,我建议你根本不用急,主要是在销售线上去操作,比如:涨价封盘,每周拿出几套卖,尽量调着买,这样一来可以包装你后期高层出来产品线丰富,二来可以提高你的利润率;当然这是