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诚祥地产培训系列之
入职培训
目录
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带看技巧
房地产基础知识
一、基本概念:
房地产:是指土地以及建筑物等土地定着物。是实物、权益、区位的综合体。在经济学上又称为“不动产”。
房地产特征:
1、自然特征:A、位置的固定性;B、使用的耐久性;C、资源的有限性;D、物业的差异性;
2、经济特征:A、生产周期长;B、资金非常密集;C、房地产有增值性;
房地产交易活动主要有:房屋的买卖、租赁、抵押、互换、典当等。
一、基本概念:
商品房:由房产开发企业开发建设的、以市场价格面向社会出售的房屋。即每年新增住房,又称增量房。
现房:主要指已经建成并验收合格的商品房。如果进入市场交易就成为二手房,即存量房。
期房:还没有竣工正在建设的商品房,又称预售房。房地产开发商从取得开始至取得预售许可证到取得大产证件为止这段时间,所出售商品房称为期房。在港澳地区称作买“楼花”。
经济适用房:指政府为解决中低收入家庭住房问题采取系列优惠政策而开发建设的微利商品房。
房改房:是有福利性质的,各产权单位按照政府每年的房改政策出来的价格出售给本单位职工的住房。
另外还有诸如:拆迁安置房、继承房、公租房、受承房等。
二、房地产市场的分类:
一级市场:土地使用权出让的市场。即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征为国有土地后出让给使用者的市场。房地产一级市场是由国家垄断的市场。
二级市场:商品房出售、出租市场。是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通进行交易的市场。
三级市场:二手房市场。即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为。
三、建筑学基础知识:
建筑密度:也称为建筑覆盖率,是指建设用地范围内所有建筑物基底面积之和与建设用地面积的比率。
容积率:是指小区的总建筑面积与用地面积之间的比率。(即:容积率=总建筑面积/建筑用地面积。)其中,总建筑面积是地上所有建筑面积之和。这个比值越小,意味着小区容纳的建筑总量越小,居住生活质量就会越高。
绿化率:居住区用地范围内各类绿地的总和与用地面积的比率。
层高:下层地板面或者楼板面到上层楼层面之间的距离,也就是一层房屋的高度,。
净高:是室内地面到天花板的距离。即层高减去楼板厚度的净剩值。
进深:在建筑学上指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙皮到后墙壁之间的实际长度。
开间:即住宅的宽度。指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离,因为就一个自然间的宽度而言,故又称为开间。
四、住房分类:
按层次分:
低层:1至3层的住宅。如平房、别墅及北方的三合院、四和院、西式庭院式住宅、南方旧式里弄式住宅。
多层:4至6层的住宅,我国有90%以上新建或在建的城镇住宅都是多层住宅。
小高层:7层至9层以上的住宅,一般均带电梯。
高层:10层以上,总高100M以下(包括100M)的住宅。
超高层:总高度超过100M的住宅,一般为城市内黄金地段景观良好的住宅。
特点比较:
使用率比较:多层高于高层,85%左右。高层由于有电梯、电梯前室等,需分摊的公用面积比较多,高层塔楼使用率72-75%,板楼在78-80%。
建筑质量比较:多层一般为砖混结构,抗震性能比高层差;高层一般为钢筋混凝土现浇,抗震性能好,折旧年限长。
房型构造比较:多层一般坐北朝南,南北通风,使用面积高、房型合理,大开间容易隔开装修;高层一般为框架结构,加上要考虑电梯的位置,户型设计较难,装修也易带来不便。
物业管理收费:多层少于高层。
四、住房分类:
按建筑结构承重方式:
承重墙结构和框架结构。
按房型结构分:
普通住宅:户内楼面标高、层高一致,一套居住单位内只有一层。
跃层式住宅:也称“楼中楼”,一般占有上下两层完整的楼面,卧室、起居室、客厅、卫生间、厨房及其他辅助用房可以分层布置,上下层之间的交通不通过公共楼梯连接。
复式住宅:是在一套层高比较高的房屋内,在局部隔一个夹层为两层、中间仍保持原有层高共享空间的住宅,用室内内楼梯连接上下,高的部分做起居室、主卧室,低的部分做餐厅、厨房、次卧室、卫生间等。
错层住宅:户内楼面标高不在同一水平线上,错开之处由楼梯或台阶连接,适合于层数少,面积大的高档住宅。