房地产基础知识(完美课件加基础知识内容).ppt

房地产基础知识
非专业⊙地产人⊙必修课
内容
房地产基本概念
中国现行土地制度
房地产开发流程
房地产专业术语
房地产基本概念
一般是指土地及其土地上的房屋等建筑物和构筑物,以及固定在土地和建筑物上不可分离的部分(如树、电力设备、电梯、水暖、空调设备等);
房地产又称不动产或物业;
房地产有三种表现形态,即单纯的土地、单纯的建筑物、房地合一;
什么是房地产
房地产具有以下几个特点:
位置的固定性和不可移动性
使用的长期性
影响因素多样性
投资大量性
保值增值性
房地产的特征
什么是房地产业
是指从事房地产开发、经营、管理的行业;
根据1985年5月《国务院办公厅转发国家统计局关于建立第三产业统计的报告》,房地产业被列入第三产业的第二层次。它包括土地的开发、经营、管理、房屋的开发建设、买卖、租赁、维修等;
房地产业的发展趋势
经过20年房地产行业的发展,目前房地产企业已经进入规模化、专业化、跨区域化的发展趋势
土地政策
金融政策
土地收购储备制度和招标拍卖挂牌制度的实行,使得政府能更好地垄断土地一级市场,促进规范统一的土地市场的建立和完善。
开发商自有资本金不得低于35%;商业银行只能对主体结构已封顶楼盘发放个人房贷;限制对开发商的流动资金贷款和对施工企业的贷款。
房地产开发企业格局正在发生重大调整
规模化:房地产企业开始走向合并、联盟的方式来扩大企业规模,提高自身的融资能力及抗风险能力。
专业化:在房地产百强企业中,纯粹做房地产开发的企业有45家,以房地产为主营业务的企业有55家;专注1-2类物业开发投资的百强企业占80%以上。这说明企业要占据房地产行业中的领先地位,必须坚持专业化发展道路。
跨区域化:土地交易公开及各地有关政府部门工作的规范化和公开化降低了异地开发成本。
什么是房地产市场
国家对房地产市场的划分,主要是依据使用权让渡关系,把房地产市场划分为三个相关层次的市场即三级市场。
房地产一级市场:
又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场,出让的土地,可以是生地,也可以是经过开发达到“七通一平”的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场;
房地产二级市场:
是土地使用者经过开发建设,将新建成的房地产进行出售和出租的市场。即一般指商品房首次进人流通领域进行交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场,即土地使用者将达到规定可以转让的土地,进入流通领域进行交易的市场;
房地产三级市场:
具有消费性质。此时房地产呈横向流通,即使用者、经营者之间的平等转移,表现为使用者之间的交易行为。反映的是以效用为价值尺度的市场价格,是调剂需求条件下的市场行为,如私房出租、出售等就是三级市场行为;
房地产企业发展模型
管理业务复杂性
经营战略下
自身企业管理模式
业务流程的建立
能力和管理的复制——规模化发展
典型房地产企业运作模型
项目预算
项目策划
建筑设计
招标管理
工程管理
销售管理
售后服务
物业管理
土地获取
投资
策划
越靠近价值链前端,经营操作风险越大,但对整个房地产开发项目的利润贡献越高
越靠近价值链后端,经营操作风险越小,但对整个房地产开发项目的利润实现有重要影响
价值链中段是整个房地产开发项目的成本控制区间,决定了利润的最终实现大小