2010年伟业顾问大连长兴岛项目第二阶段定位.ppt

大连长兴岛项目第二阶段定位

工作前提
高尔夫球场的规划方案已基本确定,住宅物业只能在不改变高尔夫球道的条件下,进行规划布局。
住宅物业方面,设计院也先期进入,提交了规划设计方案的成果。
因此,伟业的第二阶段定位工作将是在球场限定的条件下,结合设计院的方案,更加有针对性提出本项目的定位建议。
由设计院方案引发的几点思考
设计院方案的技术指标
从设计院的技术指标看:
独栋别墅共276户,总建筑面积159390平方米,户均建筑面积约578平方米;
联排别墅共434户,总建筑面积81375平方米,户均建筑面积约188平方米。
别墅产品户均面积过大
将会面临较大的市场风险,拉低销售速度,拉长开发周期
市场定位问题
1
球场、酒店、住宅间的交通问题
2
酒店、球场与居住区的交通使用同一条交通动线,缺乏有效区隔。
建议酒店、球场与住宅之间的交通相互独立,避免相互干扰,居住区使用相对独立的出入口。
由设计院方案引发的几点思考
别墅的价值体现问题
3
“买别墅即是买院子”、“度假生活”
从伟业多年的销售经验来看,客户对院子大小的关注程度不吝于房子本身,大面积的庭院、提高项目的总体价值,
建议规划布局时考虑较低的建筑密度,力争“一亩一栋房子”
由设计院方案引发的几点思考
开发策略问题
4
由设计院方案引发的几点思考
高举高打:顶级产品入市,树立项目高端调性
?
好处:树立项目品牌,快速实现产品溢价
问题:销售速度缓慢,现金流容易断裂
配套先行:前期打造配套,区域成熟后开发住宅
?
好处:增强投资真信心,物业价格跳跃发展
问题:先期资金投入大,资金成本高
走现金流:中端产品入市,现金充足后开发配套
?
好处:实现快速回款,减缓现金压力
问题:无法实现更高溢价,整体收益性差
本报告的框架如下:
市场定位问题
项目整体定位
交通组织问题
别墅价值体现问题
开发策略问题
项目产品定位
开发策略定位
第一阶段报告观点回顾
定位深化研究
物业配比建议
客户定位
主题形象定位
一、项目整体定位
区域发展机会回顾
40公里
120公里
130公里
大连国际机场
本项目距大连市区130公里,物理属性较远,明显的度假属性。
具有一定的山海资源,项目本身也将开发高端高尔夫球场和五星级酒店,具备打造度假物业条件。
区域发展机会回顾
2010年4月,经国务院批准,长兴岛正式升级为国家级经济技术开发区,未来长兴岛将建设成为:
东北地区重大装备制造业及配套产业的集聚区;
大连市的一个卫星城市,未来10年人口规模将达到80万的新兴移民城市;
大连国际航运中心的重要组合港;为将来中国面向日本、韩国自由贸易区作战略上的准备。
有了国家政策的大力支持,长兴岛将强势发力,加快城市化发展进程,本项目结合区域产业发展,城市化产品吸引岛内产业人群。
大连长兴岛经济技术开发区