厦门车站广场项目营销策划报告.doc

别墅市场研究综述
厦门别墅市场物业功能主要有三类,第一类是第一居所,以岛内别墅为主;第二类是第二居所兼周末度假型,以岛外和角美龙池为主;第三类是纯度假型,如分时休闲度假,以长泰和漳州港区为主。
大厦门别墅市场总体供大于求,,年均销售22万平,项目销售周期长。
角美-龙池区域别墅市场认可度不高,市场运作风险大。
按别墅套型统计,,并无明显细分市场空白。
独栋别墅主力面积在400平以上,联排面积220-300平为主,叠加别墅190-250平为主。
200-300平的度假型别墅市场关注度最高,去化速度相对较快。
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三、别墅市场研判
1、市场发展概况
2、市场供给分析
3、市场需求分析
4、市场研判总结
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三、别墅市场研判
1、市场发展概况
厦门别墅市场的发展历经了起步期、发展期、高潮期、低谷及恢复期四个阶段
起步期:(20世纪末至2000年初)——岛内独栋别墅先行,推量较少
鼓浪屿的老别墅是厦门别墅最早的见证,而大厦门别墅市场的起步,则主要从20世纪90年代开始,筼筜湖岸的西堤独栋别墅是当时最典型的代表。此时的别墅项目也仅位于厦门岛内,位置景观优越,产品设计也皆以独栋别墅为主。
发展期:(21世纪初起到2004年)——区域外扩,产品衍生,供销得以提升
进入2000年后,先后有不少别墅项目进入市场,市场供应量开始增加;在区域上,实现了岛内到岛外的发展。岛内国际山庄、集美的国建东海岸等项目都先后进入市场;在产品上,联排、叠加等泛别墅广泛入市,这类产品在市场上得到了认可,销售良好;供求基本达到平衡状态。
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三、别墅市场研判
1、市场发展概况
高潮期:(2005年至2007年下半年)区域范围拓广,产品持续创新,竞争激烈
自别墅用地出让被停止后,以“低层住宅”名义建造的别墅项目仍层出不穷。由于别墅产品的稀缺性越加凸显,别墅市场仍旧继续以较快的速度发展。本阶段,岛内海景别墅成为主流,凸显了厦门海湾生活的品质。岛外及周边城市的资源型、旅游度假型等各种别墅项目挤入市场,市场竞争更为激烈。随着别墅产品和功能的多样化,旅游度假等第二居所形式的购房更多地活跃起来,同时,投资也开始在别墅市场活跃。别墅市场也进入了繁荣时期,大厦门区域五大板块(岛内板块、岛外板块、角美龙池板块、漳州港区板块、漳州长泰板块)的别墅市场格局形成。
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三、别墅市场研判
1、市场发展概况
低谷及恢复期:(2008年至今)市场低迷后渐渐恢复
在经历了2008年的房地产市场低迷后,2009年,房地产市场进入复苏通道,别墅市场也缓慢恢复。2009年1-5月份,厦门成交类别墅产品共计100余套,相当于2008年的总套数的2倍多。部分别墅项目开始重新启动。但目前别墅市场仍未完全恢复。早期推出项目销售依旧较为缓慢,圣地亚哥等部份项目暂停了别墅产品的推广而先进行公寓销售,角美、长泰等地已规划别墅为主的项目颇多,集美等地山地资源项目也以别墅产品为主要方向,别墅项目的开发企业仍面临着一定的市场风险。
未来三至五年内,房地产市场将处于恢复周期中,在海西建设等利好因素影响下,别墅市场容量将得以扩大,但可预见的是,别墅后期供给仍然十分巨大,未来市场仍面临较为激烈的竞争。
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三、别墅市场研判
2、市场供给分析
自2003年别墅用地禁批条例出台后,以别墅物业的供应量开始出现递减趋势,至今市场上在售别墅项目大多以普通住宅形式报批。我司通过实地调研,统计当前大厦门区域别墅市场上的在售、未售项目,从而综合分析当前的市场供应形势。
、供应总量——㎡,供应巨大,市场竞争激烈
㎡,约1400套;
㎡,约3600套;
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三、别墅市场研判
2、市场供给分析
、区域分布
以五大板块统计市场存量及未来的增量,结果显示如下:
存量供应:岛内外板块是市场存量最大的区域,当前竞争最为激烈。
增量供应:漳州港区、漳州长泰的增量供应巨大,漳州地区的三大板块的未来竞争更为激烈。
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三、别墅市场研判
市场上增量项目一览表
项目名称
区域
占地面积
建筑面积
产品类型
别墅体量
御之苑
岛内湖里
14147
37152
联排、双拼、小高层
7478
凯悦新城
岛内湖里
51528
109327
联排、小高层
3536
新景缘
岛内湖里
23894
78040
双拼、小高层
3290
源昌鑫海湾
岛内湖里
88687
227508
双拼、高层
16120
海岸公馆
岛内思明
40000
30000
独栋、联排
30000
益华皇府御园
岛内思明
19004