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八大“勾地”攻略
走访长期服务于地产企业的律师事务所以及代理机构,我们大致汇整出以下八种拿地方式,它们的共通之处在于:皆是围绕“合理避让税费”这个总原则展开,从绕开“招牌挂”到规避强制性程序,从而达到低代价的协议拿地。而根据具体情况又可衍生出多达13种拿地方式,应对开发商遇到的各类难题。
一、股权转让
原理:由于土地资源一般都归属公司名下,个人持有的情况极少,如果通过收购该公司的股权,按照《公司法》,土地被视为该公司的固定资产,那么就可成功避开“招挂拍”,在股权购买之后,只需要将公司更名,土地就顺理成章过渡到购买方的名下,不被定义为“土地交易”,这样又可以避开各种高额税费,这是最常见的一种方法。
局限:第一,最理想的情况是对方只有一块地或一个项目,如果对方有几个项目或多种营业范围,而收购方可能都只对其中一块地感兴趣,从而不具备交易条件。
第二,如果对方是国有企业或者国资出股方式,操作起来就相当的有难度。从2004年开始,国家要求国有资产的产权交易必须进行挂牌,国有资产必须到产权交易中心去挂牌,而对国有资产的监管也是非常严格的,国有资产必须进行评估,否则就算作是国有资产流失,任何一方都不敢去承担这样的责任,因此双方很难以协商价格并完成交易。
优势:这种方法的优势是实用,交易程序简单。只需要直接签一个协议,约定付款方式、规避一些风险等。然后直接到工商局备案即可,七个工作日即可完成。而且可以避免的高额赋税。
风险:这种方式的法律风险在于原有公司的债权债务。比如,我一旦收购你的股权,必然也将承担你的债权债务,特别是在买家对债务情况不清楚的情况下,即使可以通过财务审计了解现有债务,也很难了解“或有债务”(例如贷款担保等)。特别是一些恶意卖家制造欠款,很难规避,这也是众多买家在使用这种方法是最大的顾虑。
二、合伙成立项目公司
原理:第二种方式由第一种方式变通而来,即成立一个新的项目公司,把特定的块地“装”进去。方法有二:其一,共同成立公司,一方以土地作价入股出资,一方直接投入资金,这样也不能定义为“土地交易”;其二,即对方先成立一个项目公司,我再直接购买股权。这样债务问题就非常“干净”,可以规避债务风险。
局限:税费相对较高,包括两项税费:土地增值税和契税。首先是土地作价入股过程中产生的土地增值税,按照我国法律规定:当土地权属发生变化,当土地发生增值,按照增值
额,征收30%—50%的累进增值税。如果土地增值额达到200%,会达到60%的比例。我们经常可以看到增值达到500%,甚至600%的情况,可以想象这样的增值税是很难承担的。另外土地过户过程中产生的评估价的3%的契税,这个成本说高不高说低不低,一般都会在几百上千万。这种高额税费也是让很多开发商不原意采取这种方式的原因。
适用范围:因此这种方法适用于土地增值空间不大的地块。例如一些原有土地价格较高、加之前期投入较高的项目就非常适用。
三、以联合开发的名义
原理:这是一种名义上的联合开发,其目的仍然是避免被定义为“土地交易”。签订一个协议,采取松散合作的方式,不需要专门成立一个公司来“装”。而实质上的交易价格就变相为协议签订中所约定的出资回报率,而通常卖地方保留部分权益。
优势与风险:这种方式的优点是程序简单、效率高,不需要大张旗鼓的成立一个公司来装土地