万达商管公司制度知识点.doc

2016版制度专项类题目知识点(商管系统)筹备计划商管筹备计划涉及8个阶段:拓展、人力、招商、营运、物管、工程、财务、行政。项目开发计划节点时间调整(涉及商管节点)由商管总部计划部负责发起,且需有项目公司签确同意的延期申请函作为附件。与筹备期广场相关的各类计划中,项目开发计划、商管筹备计划、装修管控计划,均需上线管控及考核。装修管控计划中共有:合同签署、装修进场、达到消防验收条件、装修完成、达到开业条件,共5类模块节点。项目开发计划共涉及12个阶段:筹备、摘牌、交地、四证、经营、设计、招标、销售、招商、工程、验收、交付;由集团实施考核。商管总部将对商管筹备计划中节点红灯或节点瞒报等情况,按节点级别不同,对个人和公司实施经济处罚。商管筹备计划是商管系统筹备项目的总体管控计划,设置商1至商3级管控级别,由商管总部计划部制定,商管总部各部门、各区域公司及所属单店执行完成。商管筹备计划1-3级计划节点的调整,节点责任部门需按照OA固化流程发起延期申请。下发前期推进工作内容及要求有:商管系统前期筹备人员到岗、市场调研、商管公司注册、物业费测算、物业管理区域确权及备案等业务事项的推进工作计划。招商管理负责依据《筹备期市场调研提纲》要求,在交地日后70天内完成筹备期市场调研,并报运营中心招商部、综管中心综合业务部备案。项目选址调研,发展中心发出联合调研通知后2周内,总部综合管理中心综合业务部根据项目信息分解调研任务,组织各运营中心开展项目调研。综管中心综合业务部负责制定市场调研标准模板,各运营中心营运部负责组织各区域公司共同完成市场调研。总部各运营中心营运部常务副总经理(专职)与调研项目所在地区域公司总经理共同完成项目的实地考察、形成市场调研报告,在资产管理系统中提报至商管公司副总裁(分管运营)审批。开业日前320日内由总部各运营中心招商部编制完成室内步行街定位、业态规划。《招商政策执行书》内容包括:项目总体定位、室内步行街档次定位、《室内步行街业态规划图》、《室内步行街铺位租金分解表》。商业地产研究部根据《年度新开业万达广场品质排名办法》,负责对筹备期招商落位进行考核。主力店、次主力店及经商管公司总裁批准的室内步行街联发品牌,由综管中心大客户部负责品牌的谈判、对接、合同签署、解约。室内步行街地方餐饮品牌、其他业态地方品牌,主力店、次主力店中的地方体验业态品牌,由区域及各地商管公司负责招商谈判。主力店、次主力店租赁期限超出规定期限的须由综管中心大客户部提报书面报告,经综管中心综合业务部审核后上报商管公司总裁批准,具体如下:业态类别租期上限递增率主力店超市15年自第三年起每年环比递增不低于2%影城20年按营业额提成百货、电器、KTV、电玩、大酒楼等10年自第三年起每年环比递增不低于4%次主力店10年室内步行街租赁,超出规定期限的须由各运营中心招商部提报书面报告,经综管中心综合部审核后上报商管公司总裁批准,具体如下:业态类别租期上限比例递增率筹备期运营期餐饮业态租赁面积>300m2且装修投入达到200万元8年8年占业态总数<10%自第二年起每年环比递增不低于5%面积<200m233个月36个月—面积≤70m224个月24个月—其他55个月60个月—体验业态美容美发、瑜伽会所等会员制品牌,且面积大于200m255个月60个月—其它33个月36个月—零售业态《合格供方品牌库》内S级品牌55个月60个月占业态总数<20%其它33个月36个月—自第二年起每年环比递增餐饮业态租赁面积大于300平米且装修投入达到200万元,租期上限为8年。单个主力店总租金低于租赁决策指标50万以上至100万内(含),须提报书面报告,报商业地产总裁批准。每年9月30日前,完成下年度筹备期广场租赁决策文件的编制及签批。租赁合同文本由商管总部综管中心负责编制。步行街业态规划包括:业态配比和业态规划图纸。品牌落位规划图符合集团审定的业态占比,最终审批人为集团主管商管总裁。品牌落位规划图不符合集团审定的业态占比,最终审批人为集团总裁。格式合同是指由按集团法务审核意见编制合同文本,签约时只填写商务条件,不更改其他任何条款的合同。标准合同文本必须以格式合同文本为母版进行修订。品牌落位须符合广场总体定位、业态定位规划、租赁政策及品牌组合相匹配。招商资料移交的内容包括:租赁决策文件、招商政策执行书、主力店租赁合同、租赁决策指标核算报告。营运期租赁决策指标出现以下情况可申请调整:租赁决策文件期满重新签署、重大市场变化或重大经营调整引发的租赁政策变化、专项批准的租赁决策指标的调整。所有租赁决策到期的品牌调整须按经审批的《租赁决策文件》严格执行;租赁决策期内招商调整需按经审批的《季度招商调整方案》严格执行。各地商管公司于租赁决策文件到期前6个月完成《租赁决策文件》的编制,内容包括:租金指标、品牌