万科07年成都市场形势报告.ppt

1月14日
2007成都房地产市场形势汇报
11/10/2017
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一、宏观政策分析
二、整体供求关系
三、竞争对手表现
四、土地市场状况
五、市场综合判断
11/10/2017
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一、宏观政策分析
(一)07年房地产宏观政策:多层次、多角度
1、物权法政策逐步明晰,将影响楼宇持有成本预期。
2、关于开展房地产市场秩序专项整治的通知
3、建设部:廉租房是今年房地产宏观调控重点
4、建设部将采取四项措施推动建筑节能
5、成都市国土资源局出台《成都市集体建设用地使用权流转管理办法(试行)》
6、国土资源部首次明确“两限房”将纳入住房保障
7、国务院重拳收紧新开工项目
8、国务院:城镇居民不得到农村购买小产权房
9、土地增值税开征
(二)土地市场政策: 提高用地成本
1、城镇土地使用税提高两倍,外资企业纳入征收范围
2、国土资源部发布全国工业用地出让最低价标准
3、国税局:《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》
4、国税局:隐形转让土地也需缴交易税
5、国土部:加大闲置土地处置力度特别是房地产领域
6、国土资源部:土地出让不得对竞买者设限
7、国土资源部等发布《土地储备管理办法》
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(三)二手房市场:购置成本提升
1、建设部:二手房资金监管待落实,防止房款被挪用
2、成都市二手房网上交易将于近期试行
3、国家税务总局:二手房装修费纳入契税装修范围
4、新规出炉:12月1日起外资炒二手房下月起全面受限
(四)金融政策:抑制投资
1、2007年6次加息情况表
2、2007年10次上调人民币存款准备金率情况表
3、央行银监会联合发布房地产调控新政(9、27银贷新政)
4、央行银监会明确以户为单位执行第二套房贷政策
5、外资银行近期启动房贷,最高八成最长期限30年
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(五)针对开发商的政策:全面从紧
1、《关于征求90平方米以下住宅设计要点(征求意见稿)意见的函》予以废止,建 设部要求各地严格遵守”90平米”“70%指标”
2、商务部、外汇局发布通知,外资投房产再套”紧箍咒”
3、发改委:将期房改为现房销售
4、国土资源部规定开发商拿地将不得“分期付款”
5、国土部防开发商“圈地”,单宗土地开发建设禁超3年
6、预售款监管
(六) 针对消费者的政策:体现民生
1、成都首创廉租房”零租金”模式
2、成都:年满35岁,单身或外来从业人员也可申购限价房
3、生活困难,可提取公积金救急
4、新的房贷险:夫妻一方意外,不用再还房贷
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分析与总结
1、严控资金,通过增加资金成本、收缩信贷量、减少海外资本等手段控制潜在需求向有效需求的转化速度和量
2、严控土地,通过大规模推出小宗土地,快速开工,土地闲置清理等措施提高市场供应量,控制房价的上涨幅度
3、严控产品,通过90/70,五类住房土地占居住用地70%等方针,卡住市场产品结构
4、严控需求,保障部分低收入人群需求,抑制投资性需求。
政策效应
从政策角度分析出,08年的市场将会在比较严格的政策环境下稳健发展;
国家02年起进行调控,04年加大调控力度,万科依然超高速发展至今,将来大批中小开发企业不可避免被淘汰出局;房地产总体发展趋势对万科有利。
成都主城区住宅成交超过1200万平方米;(全国超千万的城市有北京、上海、天津、广州等城市)全国性市场地位已经确立,可对前景持谨慎乐观。
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一、宏观政策分析
二、整体供求关系
三、竞争对手表现
四、土地市场状况
五、市场综合判断
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1、历年主城区市场比较供销总量
2002
2003
2004
2005
2006
2007
供应面积
443
487
485
693
907
1350
销售面积
562
632
688
676
864
1198
销售额
157
185
223
255
368
635
销售均价
2580
2923
3241
3770
4256
5303
1、2007年主城区的住宅销售量突破1198万平米,同比增长39%;同时均价突 破5300元/平方米
2、,,市场整体平衡,供应略大于销售趋势出现
2003
2004
2005
2006
2007
供应增幅
10%
0%
43%
31%
49%
销售增幅
12%
9%
-2%
28%
39%
销售额增幅
18%
21%
14%
44%
73%
均价增幅
13%
11%
16%
13%
24%
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