天启开启度大连鸿玮澜山整合营销方案.pptx

目录结构
宏观影响
区域竞争
定位阐述
市场分析
营销策略
阶段执行
客群洞察
2008年、2009年房地产市场经历了一个由“冰点”到“过热”的过程;
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宏观导向对房地产市场及区域发展变化的影响
2008年下半年
2010年初
2009年初
以《关于促进房地产市场健康发展的指导意见》为代表,利好政策不断;
政策:政策对市场作用明显;2010年初打压政策初现,投资需谨慎
政策:
市场:
以豪森名家为代表销售率普遍较差;
价格:
房价接近“谷底”,如第五郡;
新开盘项目价格普遍采用低价入市,如芝麻街
政策:
市场:
价格:
拆迁、经济适用房建设8000套,购房补贴13万为代表政策主要以规范市场及增加有效需求为主
以红星海为代表,项目成交量持续走高,并出现抢购的局面,截止年底,市场供应量有限;
营业税等税种征收恢复5年,地产优惠政策2010年1月到期,严控二套房贷政策,打击捂盘开发商,打压投资需求调控政策开始凸显;
政策:
房价“跳涨”,如红星海、第五郡;
价格:
价格普遍处于“高位”坚挺;如红星海、万达公馆;
市场:
成交开始走低,刚需虽依然存在,观望情绪开始蔓延,如自然天城;
两会视野:
涉及加强和改善宏观调控的提案489件,主要建议有:提高宏观调控水平,继续实施结构性减税政策,促进扩大内需和经济结构调整;管理好通胀预期,稳定物价总体水平;加快经济转型,采取有效措施应对贸易摩擦,稳定外需市场;改善融资环境,支持实体经济发展;规范地方政府投融资平台,防范过度负债风险;深化农村金融体制改革,完善农村金融服务体系;建立政府投资项目评价机制,防止盲目投资和低水平重复建设。
温家宝:继续保持政策的连续性和稳定性并因时而动
摘要:我们必须保持政策的连续性和稳定性,也就是说要继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策,以巩固来之不易的经济企稳回升的大好形势。如果经济再出现反复的话,那么带来的损失就太大了。但同时,我们要根据形势的变化增强政策的针对性和灵活性,把握好政策的方向、力度和效果。
温家宝:中国经济需处理好“三者”关系才能避免二次探底
摘要:经济复杂,复杂在不确定因素多。我认为,虽然世界经济出现整体复苏的形势,但世界经济的主要矛盾和问题并没有完全消除。
厉以宁:说这话的时候,我们刚开始走出低谷,这个时候我们经济基础还不巩固,我们要观望一段,到明年两会期间,就是到现在下结论。
厉以宁:退出经济刺激政策至少到秋天以后
经济复苏仍然处于成长阶段,基础不牢固,不稳定因素多,因此未来政策大方向依然以拉动内需、扶持经济稳定为大前提;而房地产行业作为国家重要经济支柱产业,不可能出现过度的政策打压;
涉及住房保障的提案438件,主要建议有:加强和改善房地产宏观调控,整顿房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展,坚决遏制部分城市房价过快上涨势头;调整和完善土地供应结构,建设保障性住房300万套,各类棚户区改造住房280万套。继续支持居民自住性住房消费,制投机性购房。
两会视野:
陈国强:谈到房价的快速上涨,离不开土地市场回暖的因素,地价的因素和房价上涨成为两个互相推动的内在关系。2009年全国土地市场在一季度还处在一个比较明显的低迷状态,流拍流标的比例达到40%,底价成交地块占70%。但是随着楼市小阳春的到来,二季度之后全国土地市场出现了明显的回暖,09年全录不断被刷新,土地市场的快速回暖对楼市走向进一步火爆也是推波助澜的效果。
周国富:解决普通居民住房加快经适房廉租房建设,我觉得房地产的问题,核心的问题还是要不断调整财政收入的结构问题,还是要大力发展经济适用房、廉租房;
打压投资需求,继续支持自主性住房消费,解决低收入群体住房问题,
严控土地市场并通过对房地产市场的合理监管抑制房价过快上涨;
􀂾货币政策: 3月,央行一季度例会提出要保持适度宽松货币政策的连续性和稳定性。6月,银监会规定严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。二套房贷政策逐渐由“放松”转为“严格执行”。12月23日,央行四季度例会重申2010年要继续执行适度宽松的货币政策。未来可能实行差别化信贷政策。
􀂾财税政策:二手房转让营业税免征时限从2年恢复到5年,对普通住房和非普通住房区别对待,表明中央对明年房地产市场采取“有保有压”的政策。契税、二手房土地增值税、印花税减免等税收政策将可能陆续取消。
􀂾土地政策:五部委联合发文明确提出规范土地出让收入分期缴纳期限,原则上不超过一年;首次缴付比例不得低于全部土地出让价款的50%,这一政策标志着宽松的土地政策已经终止,要求地方政府停止放宽土地出让金缴纳期限,有利于土地市场的降温。
􀂾保障性住房:加大保障性住房的建设力度,加