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公摊系数、公摊率、公摊面积的概念
公摊系数与公摊率的区别划分
要搞清出公摊多少,首先要明白购房过程中常涉及的几个面积概念。
建筑面积: 住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,如果计算多、高
层住宅的建筑面积, 则是各层建筑面积之和。 建筑面积包含了房屋居住的可用面积、 墙体柱
体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。 (房屋总价就是根据建筑面积来计算的,通
常楼书或其他宣传册上所标注的面积也是这个)
实用面积: 它是 “建筑面积 ”扣除公共分摊面积后的余额。
套内面积: 俗称 “地砖面积 ”或套内建筑面积。它是在实用面积的基础上扣除了柱体、墙体
等占用空间的建筑物后的一个内容空间的概念。 (对于普通购房者来说, 要得就是套内面积,
即得房率)
有了以上几个面积指数,就可以很容易的得出公摊系数和公摊率。
公摊系数=公用建筑面积(即分摊面积) /套内建筑面积
公摊率=公用建筑面积(即分摊面积) /建筑面积
由于分摊面积是一定的, 套内面积肯定小于建筑面积,所以, 对同一主体而言,公摊系数是
肯定大于公摊率的。
当心售楼人员用公摊率的数据盗换公摊系数的概念, 这样一来可以使人感觉公摊较小, 二来
无法准确算出实际分摊的面积。
据目前房地产市场上的操作经验,普通多层住宅楼,在没有地下设备用房、没有底层商铺、
底层架空的情况下,公摊系数在 10%- 15%之间;带电梯的小高层住宅,公摊系数在 17%
-20 %之间;高层住宅相对更高一些。
关于房屋面积和公摊系数
公摊面积 = 建筑面积—实用面积( )
公摊系数,也就是房屋的得房率。
得房率标准如下:
高层塔楼住宅(彩云郡 1#、 2#属于塔楼) ( 75%—— 78%),公摊系数为( 22%—— 25%)
高层板楼住宅( 78%—— 85%),公摊系数为( 15% —— 22%)
小高层板楼住宅( 85%—— 88%),公摊系数为( 12%—— 15%)
多层住宅( 88%—— 95% ), 公摊系数为( 5%—— 12%)
得房率 =套内建筑面积(套内使用面积 + 套内墙体面积 + 阳台面积) ÷建筑面积
用 100% 减去得房率就是公摊系数
商品房的套内建筑面积就是商品房的独用面积。 它是由三部分组成的。 一是商品房的使用面
积,二是商品房的墙体面积,三是阳台面积。
商品房的使用面积包括卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、储藏室、壁柜等各室内面
积的总和。 内墙面的抹灰厚度, 计入使用面积内, 跃层住宅中的户内楼梯计入本户使用面积。
商品房的墙体面积
在一套商品房内包含有公用墙和非公用墙两种。 公用墙是指相邻户之间的分隔墙及户与楼梯
走道之间的分隔墙 (包括山墙 ) ;非公用墙是指一套商品房内各室之间的分隔墙。公用墙的墙
体水平面积: 对于户与户之间的公用墙面积是一家一半, 对于其他公用墙面积要划分为套内
部分和公用部分。 套内部分是以户与户分隔墙的一半厚度来掌握。 例如户与户之间的分隔墙
是 24 厘米 ( 俗称 24 墙),各户占 12 厘米。那么户与公用楼梯走道之间的分隔墙及外墙 (包括
山墙 )的分划是 12 厘米计入套内面积, 其余计入公用面积。 在实际计算时套内面积和套内墙
体面积是合并计算