三亚优尼克泰德花园敬老院建设项目可行性研究报告.doc

中国三亚·优尼克泰德花园建设项目
可行性研究报告
编撰单位:三亚优尼克泰德实业有限公司
项目前期策划组
编撰时间:二00九年五月十二日
目录
总论
1、1 项目概况
1、2 项目提出的背景及建设必要性
1、3 可行性研究的依据和范围
1、4 主要技术经济指标
1、5 施工进度计划
市场调研及前景预测
2、1 新时期敬老院的模式、度假公寓的概念
2、2 三亚引入度假公寓的情况介绍
2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析
2、4 本项目与其他项目相比较优劣势分析
2、5 本项目前景预测
项目定位
3、1 主题定位
3、2 功能定位
3、3 市场定位
3、4 项目建设方案及规划设计定位
3、5 价格定位
3、6 入市姿态及推广时机定位
3、7 销售方式定位
3、8 物业管理定位
营销策略
4、1 宣传主题概念
4、2 卖点整合
4、3 优惠措施
4、4 销售目标体系——整体推广思路
4、5 分阶段控制的公关效果
4、6 外发式宣传策略
4、7 销售进度目标
4、8 资金回笼计划
投资估算和资金筹措
5、1 投资估算
5、2 资金筹措
财务评价与社会效益分析
6、1 盈亏平衡分析
6、2 赢利预测
6、3 敏感性分析
6、4 社会效益分析
第七章结论
第一章总论
1、1 【项目概况】
开发商——三亚优尼克泰德实业有限公司
项目名称——三亚优尼克泰德花园建设项目(以下简称本项目)
项目区位及自然条件——本项目位于离三亚市区约10公里,海榆东线南面。犹如三亚一颗璀璨明珠,镶嵌在地球北纬18°,与阿拉伯海、红海、加勒比海、孟加拉湾、墨西哥湾、夏威夷群岛一道,呼吸着温馨的海洋季风,这是一条关于热带,关于滨海的假日旅行线。这里长夏无冬,有最明媚的阳光、最纯净的空气、最碧蓝的海水、最洁白的沙滩,自然生态环境在世界首屈一指。世界旅游组织把三亚认证为4A级旅游目的地。据国际环境保护组织对世界48个国家158个主要城市环境质量进行监测评价,三亚空气质量位居世界第二、中国第一。国家环境保护总局把三亚亚龙湾浴场列入全国5个水质优、最适宜游泳的海水浴场。这些稀有的自然资源使该项目具有巨大发展潜力。
1、2 【项目定位】
在世界人的记忆里三亚仅有“阳光、沙滩、海水、绿色和空气”五大卖点的丰富旅游资源,却没有自己应有的独特文化,并只能留住短期的“候鸟老人”优尼克泰德花园的建成,将一改过去三亚仅仅“旅游”为主的城市特色,本案必将成为中国乃至世界的一大建设亮点集旅游、养老、疗养之焦点!打造中国一流的高档次老人社区。
1、3 【项目提出的背景及建设必要性】
①首先众所周知的事实是人类的寿命由于医药科学的进步以及人类生活水平的提高而增加了,因此在人口比例中老年人增多了,全世界已经明显呈现“老年化”趋势;其次,三代人的家庭已成为过去,更多的老年人要独自生活,因此要求有独立的住房设施;再者,社会安全福利和个人养老金增加了使得更多的老年人能负担舒适的居住设施费用。此外,许多非盈利团体如教堂、工会和兄弟会互相组织、慈善机关所支持的组织及税金支持的团体等为老年人提供养老支持。
②一般的设计标准并不一定适合老年人住房。其最大不同点之一是由于孩子们分居离开家庭或由于丧失配偶而造成的单人户或二人户。
③在中国内地及本土海南岛现有的敬老院中普遍存在基础设施差或不完善,很难满足新时期的老年人的需求。
④三亚在中国乃至世界的适合老年人居住环境地位中屈指可数,该项目用地又在三亚的位置中有独特优势,在过去的20年,随着中国经济持续升温,中国的旅游业有了长足的增长,现已跻身于世界旅游大国之列,跃居亚洲旅游大国之首。旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新的增长点,它在扩大开放,带动相关产业的发展,促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要的作用。在全国旅游发展的大形势下,三亚的旅游业步步升温。养老业、旅游房地产业从旅游业和房地产的交融中脱颖而出。近几年,三亚房地产迅速脱离海南房地产泡沫经济的阴影,开始复苏,并朝着良性的方向猛速发展,三亚的房地产开始了新一轮的升温。特别是随着近几年国内经济的好转、国家假日经济的刺激、国人消费观念的改变以及三亚旅游综合环境的不断改善,使得三亚作为全国唯一的热带旅游度假目的地越来越受到国内及国际的关注。与其同时,三亚也因为良好的气候和优美的自然环境使得内地人特别是东北、华北地区的人们对到三亚过冬、度假充满热情,客观上造成了三亚近期推
出的房产大多数被内地人所购买。但在整个三亚地区,目前没有真正意义上高档次的适合老年人长期居住养老社区,更没有所谓的高档次敬老院及疗养中心。
古往今来,人类最理想的居住环境是“依山傍水”