土地增值税清算实务与筹划方略.ppt

土地增值税清算实务与筹划方略
主讲:高建华
山东省税务培训中心

Emil: tax666@
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培训提纲
第一部土地增值税清算操作实务
一、房地产企业核算流程
二、土地增值税清算概述
三、土地增值税清算内容的审核
四、土地增值税清算报表的填列
第二部分土地增值税清算及筹划案例分析
一、清算案例分析
二、筹划要点及案例
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课程背景:清算要求
政策依据: 土地增值税暂行条例
土地增值税实施细则
关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发[2010]53号)
关于土地增值税清算有关问题的通知(国税函[2010]220号)
关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知(国税发[2009]91号)(附件报表)
关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)
国家税务总局关于印发《土地增值税清算鉴证业务准则》的通知(国税发〔2007〕132号)
一、房地产开发企业的核算流程
1、归集成本阶段
借:开发成本—XXX项目—土地征用及拆迁补偿费
---前期工程费
---基础设施费
---建筑安装工程费
---公共配套设施费
---开发间接费用
贷:银行存款等科目
2、未完工收到预收款

借:银行存款等
贷:预收账款—项目
3、按月预交营、城、教、土

借:应交税费
贷:银行存款
4、完工结转
借:开发成本---各项目
贷:开发间接费用

借:开发产品---各项目
固定资产
贷:开发成本---各项目---各明细
5、符合条件确认收入
借:预收账款等
贷:主营业务收入
借: 营业税金及附加
贷:应交税费
6、结转成本借:主营业务成本
贷:开发产品
企业缴纳土地增值税会计处理规定的通知( 财会字〔1995〕15号)
注意国税发(2009)31号所得税规定:
完工产品的终止日、核算终止日?
开发产品完工以后,企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日,不得滞后。
收入的确认:
企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现。
31号文件关于收入确认的特殊性
国税发[2009]31号文件关于收入的确认,不同于《企业会计准则第14号——收入》关于销售商品的收入确认条件,也不同于一般企业税务处理的收入确认条件。房地产开发企业的销售行为在开发产品完工前就已经开始,而且完工后还会继续下去,直到全部开发产品销售完毕。
二、土地增值税清算概述
1、什么是土地增值税清算?

是指纳税人在符合土地增值税清算条件后,计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税清算申报表》,向主管税务机关提供有关资料,办理土地增值税清算手续,结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。