东城区商业综合体建设项目可行性研究报告.doc

东城区商业综合体建设项目
可行性研究报告
第一章拟建项目情况
一、项目背景与情况
(一)项目名称
青龙满族自治县商住小区建设项目。
(二)建设背景
青龙满族自治县位于河北省东北部,燕山东麓,古长城脚下,隶属于秦皇岛市,县域方公里,随着青龙满族自治县社会经济等各方面的快速发展,在全市乃至全省的影响越来越大。城市的建设需要更为广阔的发展空间,本项目的开发建设将大大提高青龙满族自治县的县城形象和品位,同时又对提升县城功能和环境品质有积极的作用。
该项目的实施,既是全市房地产市场发展的需要,也是青龙满族自治县城镇建设的需要。改革开发的不断深入和人民生活水平的较快提高,使住房条件的改进和完善也表现的日益迫切,特别是当地居民,早就对改善居住条件有着强烈的愿望。该项目优越的地理位置、完善的市政配套设施,为本项目的实施提供了有力保障。
通过本项目的实施,可以改造脏、乱、差的平房区,在青龙满族自治县打通一条南北向主街道,建造一个安全、舒适、适于居住的现代化的居住小区,不仅可以集约利用土地,使原有居民住上新房,而且迎合较高层次品位对生活居住质量有较高要求的一批消费群体,同时完善城市交通功能,改善青龙城市面貌,促进青龙满族自治县社会经济快速发展。
(三)项目拟建地点
该项目建设地址位于青龙满族自治县万成尚景小区东侧,家居建材城西侧。
(四)配套条件
本建设场址地理位置优越,环境优雅,交通便利,给排水、供电、供暖及电信等城市基础设施配套完备,可以打造较为独立的物业管理、商业服务、垃圾集散、体育健身等社区公共服务平台,构筑独具特色的花园式、舒适型、时尚派的商住空间,满足城市规划、用户经商和居民入住的使用要求。
二、项目主要技术经济指标
主要指标项目
数量
单位
备注
总用地面积
65677
㎡
总建筑面积
229870
㎡
其
中
住宅建筑面积
206883
㎡
商业用房建筑面积
22987
㎡
容积率
—
万㎡/ha
建筑密度
35
%
绿地率
30
%
停车位
1700
辆
最高用水量
963
m3/日
三、房地产市场情况
(一)青龙房地产完成情况
2010年青龙房地产市场销售形势较好,据统计,青龙2010年房地产投资连续增长,累计完成投资11亿元,%;商品房销售尤其是中心区商品房销售情况良好。
90平方米及以下住宅价格涨幅高于新建住宅。当前,90平方米及以下由于面积小,总价低等原因,颇受年轻群体以及投资性购房者的青睐,销售状况明显好于90平方米以上住宅,价格涨幅也明显偏高。
(二)项目市场情况
1、市场需求分析
该项目地理位置优越,县内交通四通八达,出行十分方便,该项目将建成为一个设施比较完备的现代化商住小区。该小区的开发不仅可以带来较好的经济效益,更有利于城镇的发展需要和提高居民生活水平和居住质量,产生良好的环境效益和社会效益。
秦皇岛位于河北省东北部,距北京市280公里,北依燕山东段,东南濒苍茫渤海,秦皇岛港市我国北方终年不冻良港,秦皇岛历史悠久、风光绮丽、气候宜人,拥有众多的自然景观和历史名胜。秦皇岛市既是对外开放的沿海城市,又是驰名中外的旅游避暑胜地,举世闻名的万里长城和凉爽宜人的北戴河海滨每年夏季都吸引数以千计的中外旅客。青龙满族自治县是秦皇岛市的市辖县,距秦皇岛市区仅有120公里,该县旅游资源丰富,基础设施完善,新改造的城市道路横跨区内,通讯事业发达。本项目地处青龙县城东侧,地理位置比较优越,是当地居民和商户的理想的居住地和经营地。具有旅游和投资价值的住宅和商业用房也将受到外地客户的青睐,需求量将有大幅增加。因此,本项目市场前景广阔。
2、市场定位与销售预测
本项目以环境、质量、健康、实用为目标,充分体现人性化要求和小康型住宅建设标准,开发满足大多数居民欢迎的普通型商品住宅和商业用房,建设环境与居住相协调、功能与生态相统一,具有丰富的文化内涵和时代气息,功能齐备、价位适中、居家氛围浓重的住宅园区。
四、项目建设规模与主要建设内容
该项目拟建设总建筑面积229870平方米,其中多层住宅(6+1、5+1)建筑面积206883平方米;商业用房建筑面积22987平方米。建成后可容纳2300户居民入住,人口规模7586人,。根据规划要求,小区重点安排了室外环境建设工程,充分考虑了道路、管网、硬化、广场、绿化、亮化、美化、智能化等建设项目,安排了停车场,共1700个车位,可以营造时尚、新潮、安逸、舒适、健康、实用、安全、环保的人性化居住和营造环境,实现既定的开发建设目标。
五、建设场址及建设条件
(一)建设场址
该项目坐落于燕山东路与迎宾东路之间,青龙满族自治县万成尚景小