安徽淮南大型混合项目策划方案报告.doc

安徽淮南市大型项目策划报告
2005年2月
目录
一、项目市场环境分析 3
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二、项目发展市场分析——住宅部分 10
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三、项目发展市场分析——商业部分 15
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四、项目分析 23
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五、项目定位 28
——内外部因素总结 28
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六、项目定价分析 33
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一、项目市场环境分析

1)地理区位
2)城市基本属性
——中国重要的能源基地、华东地区的“动力之乡”。
3)行政区划
,其中市区面积1091平方公里,建成区面积78平方公里;总人口231万,市区人口140万人;
辖有5区1县:田家庵区、大通区、谢家集区、八公山区、潘集区和凤台县(2004年从合肥市长丰县划归的6个乡镇分属不同的区)。

在地级市中,淮南市具有较强的科教力量,科研机构和大专院校20余所,每年有近万名高校毕业生步入社会。

淮南位于淮河之滨、安徽中部,处在承东启西、南北通衢重要位置,区位优越、交通便捷,是沿海通向中西部的通道走廊。
1)铁路阜淮铁路通过津浦线、淮南线、商阜线与京沪、京广、陇海、京九四大铁路动脉相贯通。
2)公路 206国道横贯全市。淮南距上海、南京、芜湖、合肥分别为5个小时、3个小时、2个小时、1个小时行程;
2003年7月,京福高速淮南连接线建成,打通了连接苏浙沪、融入长三角的快速通道;
正在修建中合(肥)-淮(南)-阜(阳)高速公路,其实验段已于2004年11月动工,预计2007年底建成。
3)机场合肥机场至淮南110公里,蚌埠机场至淮南30公里
4)淮河水运通长江、连大海,可四季航行。

1)经济发展处于新一轮增长周期的上升阶段
2003年以来,煤、电等能源产品供需紧张、价格上涨,淮南煤、电支柱行业快速增长;
同时,淮南处于长三角腹地,正好可以承接长三角地区的新一轮产业转移;
由于京福高速淮南连接线的建成,淮南的外部交通环境得到极大改善,淮南吸引的外来投资不断增加,也为经济提供了新的增长点。
预计2004年淮南的GDP将达到210亿元,增幅为16%,是1995年以来增速最快的一年。
2)人均GDP将突破1000美元
2003年,淮南的人均GDP达到8045元人民币,折合974美元;如按10%的发展速度计算,2004年将达到1071美元。
根据消费经济学理论和国际经验,当人均GDP达1000美元时,居民消费结构将从生存型向享受、发展型转变,过去的奢侈品将转化为居民的必需品;汽车、电脑、高档电器加速进入家庭;人们对于住房条件改善的需求也将不断增长。
3)第三产业较落后,但发展较快
主导产业:煤炭、火力发电、化工;
优势产业:医药、纺织、机械、轻工;
三次产结构::51:(2003年)。工业在国民经济中的比重最大;第三产业虽然占较大比重,但发展落后,房地产业、商贸服务业等,都处于起步阶段。
2003年开始,商业领域外来商业企业不断增加,苏果超市、正大易初莲花购物中心、台湾好又多大卖场等相继进入淮南。
4)居民收入和消费情况
人均可支配收入: 2002年淮南城镇居民人均可支配收入为5345元,2003年达到6010元,%;2004年经济增长速度为16%,,人均可支配收入的增幅也将高于2003年,预计可达到7000元左右;
总体而言,处于较低的水平,但上升的势头较快
工资收入:平均月工资水平大约850元左右,低者400元不到,高者超过1万元;教师、政府公务员的工资较能代表一个地区的薪资水平,大约1200-1500元/月;
以行业来看,金融、烟草、电信等行业的工资较高,约2000-3000元/月;采掘业职工工资收入最高,月收入大多超过1万元/月;
消费支出结构:“吃”方面的消费支出仍然占较大比例,恩格尔系数较大,;但随着收入水平的增加,用于服饰、通讯、居住等方面的将会增加,恩格