土地增值税清算案例.ppt

土地增值税清算案例
一、要求
以下给出的是永安房地产开发有限公司(以下简称永安公司)2008-2010年度“永辉花园”小区项目与土地增值税有关的账簿、凭证、资料和情况说明,请你就给定资料和相关信息,对该项目进行土地增值税清算。
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二、相关资料
永安房地产开发有限公司基本情况:
永安公司座落于市桥西区钢铁路67号,成立时间为2004年11月,纳税人税务登记号为13050000045278,法定代表人为高永安,财务负责人为李华。职工人数35人。核定的资质等级为二级,注册资本8000万元。开户银行为建设银行天河支行,帐号22200032645。永安公司自2008年-2010年只开发了“永辉花园小区”项目,无其他开发项目。
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(一)征地情况
2008年1月10日,永安公司与当地国土资源局签定《国有土地使用权出让合同》,以“招拍挂”方式受让位于一宗土地50000平方米,土地使用权出让金总额为7500万元,并负责该宗土地上两户居民的拆迁安置工作及费用。 2008年2月永安公司与两户居民签订拆迁补偿协议,并于当月完成拆迁工作。由于该项目为招商引资项目,当地区政府于2008年3月20日以补贴方式返还该宗土地出让金500万元。
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(二)项目立项、规划情况
根据2008年1月20日取得发改委《关于基本建设项目的批复》,该宗地开发项目为“永辉花园小区”项目,全部为商品房开发。项目占地面积50000平米。
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一期: 开发四栋普通标准多层住宅楼(结构、规模相同)。开发三栋非普通标准多层住宅楼(结构、规模相同)。根据政府规划要求,在三栋非普通标准住宅楼下建设地下人防工程2000平方米。。
二期:开发两栋高层普通住宅楼(结构、规模相同,层高3米),各24层。开发一栋商住综合楼,共26层,其中1-2层为商场(),3-26层为普通住宅(层高3米)。建造会所一栋(永辉花园小区公共配套设施),
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许可证取得情况如下:
1、2008年2月1日取得建设局出具的建设用地规划许可证。
2、2008年3月2日取得建设局出具的建设工程规划许可证。(一期)
3、2008年3月16日取得建设局出具的建筑工程施工许可证。(一期)
4、2008年10月30日取得建设局出具的建设工程规划许可证(二期)
5、2008年12月31日取得建设局出具建筑工程施工许可证。(二期)
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房屋类别
占地面积(平方米)
建筑面积(平方米)
一期四栋普通标准住宅
10000
20000
一期三栋非普通住宅
10000
16000
整个小区地下人防工程
三栋非普通住宅地下
2000
一期小计
20000
38000
二期两栋高层住宅
16000
32000
商住综合楼3-26层住宅
13000
17000
商住综合楼1-2层商场
5000
小区会所在二期建造
1000
2000
二期小计
30000
56000
一二期总合计
50000
94000
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确定“永辉花园”小区的清算对象:共四个
一期四栋普通标准住宅楼
一期三栋非普通住宅楼
二期两栋高层住宅楼和3-26层商住综合楼住宅
二期一栋商住综合楼1-2层商场
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开发情况:
1、“永辉花园小区”一期工程建设情况:
一期四栋普通标准住宅楼承包给A建筑公司,合同金额1560万元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为1600万元,单位成本800元/平方米。
一期三栋非普通标准住宅楼承包给B建筑公司,合同金额2170万元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法, 已结清所有工程款项。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为2160万元,单位成本1200元/平方米。
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2、“永辉花园小区”二期工程建设情况:
二期两栋高层住宅楼承包给C建筑公司,合同总金额4100万元,采取出包方式建造,工程价款实行分期预付、完工结算的办法。到2010年12月底尚未办理竣工结算手续。
二期一栋商住综合楼承包给C建筑公司,合同金额2750万元,工程所需钢材全部由永安公司提供,其他材料及施工由C公司承包。工程价款实行分期预付、完工结算的办法。工程已办理竣工结算手续,竣工决算金额为3800万元(含甲方供应钢材价款1000万元),单位成本1727元/平方米。
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