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房地产专业速成培训手册(转6)
案例
广州天河区某一住宅小区于1992年开始兴建,1995年3月住户人住。该区有商品房400套,当时入住 200户人家。住户入住时仍有些配套工程未完工。电网铺设缓慢,要到9月才能完。,离广州每户居民电表容量4千瓦至6千瓦的标准尚有距离。电力的不足也影响了小区的水的供应,停水常有,电几乎天天停。因供电不足,物业公司控制的总电闸烧保险丝、跑闸的事经常发生。为此电工竟贴出告示,。结果有时停电两三天。入住一年前每户预交5000无电话费,由公司统一为住户装电话。到1995年7月钱还未交到电信局。
小区虽配有多名保安员,但由于周围地区仍有工程在施工,“闲杂人员常滞留小区内,住户没有安全感。
刚住进的住户要搞装修,乱倒淤泥。居民卫生意识不强,乱倒乱扔垃圾。加上管道电网工程正在施工,致使垃圾遍地,污水横流,臭气熏天,一片狼藉居民苦不堪言。
在这种情况下,入住居民未真正感受到住新居的欢乐,而感到寝食不安,有如误进了虎口。
章前案例分析思考题
,你认为天河区某一居住小区的问题出在什么地方?
,提出你解决其存在问题的方案。
本章小结
,是一个国家或一个地区的政治中心、经济中心、文化中心和社会生活的中心。城市一般具有政治功能、经济功能、文化功能和社会生活功能。一个城市都有自己的主导功能,以发挥各自的优势。
,综合开发,兴建综合住宅小区,是解决城市住宅短缺,提高居民居住水平和质量,发挥社区服务功能和城市功能的有效途径。
。住宅小区有其特有功能:能按城市规划要求建设配套,充分发挥城市功能;公共服务设施比较齐全;环境绿化、美化与居民的文化、休息、娱乐用于一体;创造安全、文明的文化氛围,有利于人际交往,有利于建设社会主义精神文明。居住小区特点:开发建设集中化;功能齐全,多样化;房屋和设施配套,一体化;投资多元化,产权多样化。
,管好房,用好房,维修好房,满足住户日益增长的社会、生活和文化需要。具体说,住宅小区管理原则是:坚持服务第一,用户至上宗旨;实行统一管理,综合经营;注重精神文明建设,建设优秀社区文化。
:以房管所为主的管理模式;以街道办事处为主的管理模式;以街道办事处为主,三结合的管理模式;开发公司专业管理的模式;专业性的物业公司管理模式;住宅合作社模式等。新建住宅小区应当逐步推行物业公司管理的模式。选择住宅小区模式要贯彻因地制宜;协调关系,调动积极性;服务住户,优化环境;管理人才到位等原则。
6
.住宅小区管理的基本内容包括:对住宅小区内的房屋建筑及其设备。市政公共设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮和整治。住宅小区服务分经常性服务和特定委托服务两大类。经常性服务如清扫、治安保卫、市政公用设施保养等,这些项目可每月向住户收取一定服务费。特定委托性服务,如电梯管理与维修服务;发电机房、供水泵房。自来水设备的管理与服务;代管车辆、房屋等。物业公司可用特定特种服务和多种经营收益补充小区管理经费。
:房屋完好率达90%、市政系统完好率达90%、卫生清洁率达95%、消防和避雷装置完好率达100%、绿化覆盖率达30%。房屋设备维修率达98%、群众满意率在98%以上、各种费用收取率在98%以上、治安事故率在2%以下。
,即规划和建设先行。要建立健全有效的组织管理机构,必须制定必要的管理制度、要建立一支得力的管理队伍。
,管委会决定选聘或续聘物业公司。物业公司有权选聘专营公司承担专业管理业务。
复习思考题
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章后案例
广州市穗华公司在完成新区开发和旧城改造任务当中,还花大力气,投入巨额资金,推动新型住宅小区的管理与服务。他们实行规划建设先行。建、管结合的原则,建成小区后,还继续承担
“管”的义务。他们请来城管、公安等部门,清除小区内大量违章建筑,无偿投资近100万元,在小区建设园林景点,种植花卉树木,使小区绿化起来。然后会同街道办事处、派出所组建管理委员会,建立小区管理的各项规章制度,并成立环卫队、治安队、绿化队和生活服务队等等专业队伍,具体落实各项管理和服务工作。他们在住宅小区的管理服务工作上取得显著成绩。昌乐园被市主管部门评为“花园式单