江苏省城市规划管理技术规定.docx

江苏省城市规划管理技术规定—苏州市实
施细则之一“指标核定规则” ( 2012 版)
1 总则
 为规范规划管理审批行为,统一执行标准,根据国家和省
相关规定,依据《江苏省城市规划管理技术规定( 2011 年版)》,结
合苏州市规划管理实际,制定本规划管理实施细则。
 本规则适用于苏州市吴中区、相城区、姑苏区范围内的新
建、扩建和改建建筑工程,不适用于城区私有住房建设工程。苏州市
其他县市、区可参照执行。
2 建筑面积
 核定建筑工程设计面积应严格按照国标 GB/T50353-2005
《建筑工程建筑面积计算规范》执行。
 建筑面积指标应分列计容积率建筑面积和不计容积率建筑
面积。
 住宅 90 平方米以下是指住宅套型建筑面积,其计算规则按
照国标 GB50096-2011执行。
3 规划容积率
 容积率指标应精确到小数点后三位数。
 在核定建筑容积率指标时,以下情形可不计入容积率:
 与城市或住区公共空间相连通的架空层 (包括骑楼、 过街
楼和雨篷等)中,没有外墙围合(结构性墙、柱、栏杆除外)且对公
众无条件开放的活动空间或停车位, 但门厅、 楼梯间等为楼层服务的
围合空间应计入。
 两个(含两个)以上边长不封闭、顶部用透光顶盖(透光
率大于 80%)遮盖并且对公众无条件开放的活动空间。
 通向符合不计容条件的地下、 半地下车库的, 且至少有一
个边长对外开敞不封闭的以下附属建筑:汽车坡道、自行车坡道、出
入口等。
 通向屋顶停车场的且至少有一个边长对外开敞不封闭的
汽车坡道。
 同时满足以下条件的敞开式停车楼和附属汽车坡道: 1、
满足规划对城市景观、交通的要求; 2、独立设置或附属建设但与主
体功能区完全隔离(可局部设门) ; 3、对公众开放; 4 、该区域至少
有两个边长的外墙对外开敞, 且每层外墙敞开面积超过该层四周墙体
(含分隔墙)总面积的 25%;5、层高不大于  米。超出以上规定
的,按其水平投影面积全额计入容积率。 敞开式停车楼内的管理用房
等封闭空间按其水平投影面积全额计入容积率。
 在两个自然层 (含两层) 高度范围内没有永久性顶盖或梁
格(结构需要的单根联系梁除外,下同)的平台(包括设备平台、阳
台等)。在两个自然层(含两层)内有永久性顶盖或梁格的,按顶盖
或梁格外沿在平台上水平投影面积的 1/2 计入容积率。
 配建的开闭所、配电间、公共卫生间、燃气调压房、 垃圾
房、人防报警室。其他市政配套用房应计入。
 开敞且对公众无条件开放的廊、亭等景观建筑。
 利用坡屋顶内空间时, 顶板下表面与楼面的净高不足
米部分的面积,以及满足以下条件的不上人闷顶: 1、坡屋顶及外墙
上没有门窗; 2、除检修孔外没有其他孔洞; 3、坡屋顶下部空间净高
超过  米的部分占顶层投影面积之比不大于 30%。
 建筑维护性外墙以外的保温层所占的建筑面积。
 主墙面(围护性幕墙)外的装饰性幕墙及通风层。幕墙、
墙体的面积计算应符合江苏省地方标准 J11973-2012《房屋面积测算
技术规程》中  条的规定。
 超高层建筑避难层中用作消防避难的建筑部分及结构转
换层(无其它使用功能) 。
 住宅楼底层层高不大于  米的配套车库及附属门斗、
门廊,但储藏室、工具间等功能区应计入。
 层高小于  米的设备层、结构层。
 产权不可分割销售及可分层分割销售的经营性项目(如宾
馆、大型商场、超市等)按以下规则计算:
 新建建筑被自然地形部分掩埋的, 当掩埋长度不足本层建
筑外墙周长(包括沿下沉庭院设置的外墙,下同) 1/3 时,该层建筑
面积全部计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周长 1/3 、不足 2/3
时,该层建筑面积的 1/2 计入容积率;掩埋长度超过本层建筑外墙周
长 2/3 时,该层建筑面积不计入容积率。建筑结构顶板高出室外地坪
基准标高不
大于  米的建筑部分,视为被自然地形掩埋;净宽不大于
米的采光井、长边不大于  米的下沉庭院和车库坡道入口的外墙
部分,按外墙长度的 1/2 计入掩埋长度;超出以上规定的采光井和下
沉庭院的外墙部分,视为非掩埋。见附图 。
 内走廊无论是否封闭均按水平投影面积全额计入容积率。
除结构性柱、 栏杆外没有维护结构的外走廊, 按其顶盖外沿在走廊底
板上水平投影面积