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房地产营销
经营管理系刘巧玲

二、房地产市场营销概述
房地产
在我国,所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、在我国,所谓房地产,是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及附着于其上的各种权益(权利) 建筑物上不可分离的部分及附着于其上的各种权益(权利)的总和。总和。房地产具有以下特征: 房地产具有以下特征: (1)不可移动性(2)长期使用性(3)异质性(4)易受政策影响性(5)相互影响性和受周围社区环境影响性
房地产市场
房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。一个完整而灵活的房地产市场必须具备以下条件: 个完整而灵活的房地产市场必须具备以下条件: (1)有稳定、明确及长远的房地产政策; 有稳定、明确及长远的房地产政策; (2)有完善的法制基础,使房地产开发、房地产交易有完善的法制基础,使房地产开发、和房地产管理均有法可依; 和房地产管理均有法可依; (3)有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度; 有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度; (4)有完善的房地产市场运作体系。有完善的房地产市场运作体系。
房地产市场具有如下特征: 房地产市场具有如下特征: (1)房地产权益的交易市场由于房地产的不可移动性,房地产交易流通的对象实际由于房地产的不可移动性, 上是附着在每一宗房地产上的权益(权利), ),而不是物业本上是附着在每一宗房地产上的权益(权利),而不是物业本这种权益可以是所有权, 身。这种权益可以是所有权,也可以是部分所有权或其他权权利)。)。房地产交易只有完成了权益转移手续才可告完益(权利)。房地产交易只有完成了权益转移手续才可告完结。(2)区域性市场由于房地产区域性的特点,决定了房地产市场的区域性。由于房地产区域性的特点,决定了房地产市场的区域性。房地产开发商在从事某一地区的房地产开发经营业务时, 房地产开发商在从事某一地区的房地产开发经营业务时,必须充分了解当地政治、经济、社会、文化、须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法律等各方面的情况。情况。
(3)不完全竞争市场完全竞争市场( Competition), ),又称纯粹竞完全竞争市场(petition),又称纯粹竞争市场,是指一种不受任何阻碍、干扰和控制的市场结构, 争市场,是指一种不受任何阻碍、干扰和控制的市场结构, 即购买者和销售者的购买和销售决策对市场价格没有任何影响的市场结构。响的市场结构。一个完全竞争市场必须具备三个条件:1)商品同质, 一个完全竞争市场必须具备三个条件: 商品同质, 可以互相替代;2)某一商品的卖主和买主众多,且随时进出可以互相替代; 某一商品的卖主和买主众多, 市场; 信息充分,传播畅通。市场;3)信息充分,传播畅通。如:日常生活中的低值易耗品,针头线脑、鸡蛋等日常生活中的低值易耗品,针头线脑、
房地产市场不具备这三个条件。房地产市场不具备这三个条件。
完全竞争市场与房地产市场比较比较项目买卖双方数量市场主体产品知识化程度与交易难易产品间的可替代性产品移动性购买规模和