土增税扣除项目及税率.doc

一、扣除项目的内容
(一)转让新建房产的扣除项目:地价、开发成本、开发费用、税金(加计扣除20%,适用房地产开发企业的开发项目)
=地价+税金+费用(提示:这里的税金主要指契税,印花税一般都计入了管理费用)
【注意】
(1)纳税人购买土地应按照成交价格作为计税依据缴纳契税,所缴纳的契税计入取得土地使用权支付的金额。
(2)如果购买的土地分期开发的,要进行逐次合理的分配:
第一次分配:在开发的面积占购买的总面积之间分配
第二次分配:在已完工和未完工之间分配
第三次分配:在已销售和未销售之间进行分配
最后,结转到销售的部分可以抵扣。

它是指房地产开发项目实际发生的成本,包括土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
开发成本也应进行合理的分配,一般而言,应按照销售面积占完工面积的比例对开发成本进行分配。
可扣建造成本=开发总成本/可售面积×已售面积
取得土地使用权支付的金额和开发成本均据实扣除,即按照实际发生数进行扣除。
——按标准扣除
它是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用
(1)利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%以内
(2) (取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%以内
【注意新增内容】
全部使用自有资金,没有利息支出,按照以上方法扣除。上述具体适用的比例按省级人民政府此前规定的比例执行。
房地产开发企业既向金融机构借款,又有其他借款的,其房地产开发费用计算扣除时不能同时适用上述1、2项所述两种办法。
土地增值税清算时,已经计入房地产开发成本的利息支出,应调整至财务费用中计算扣除。”

企业状况
可扣除税金
房地产开发企业
营业税、城建税、教育费附加(视同税金)(两税一费)
应纳营业税、城建税及附加=转让收入或(转让收入-买价)×5%×(1+城建税税率+3%)
非房地产开发企业
营业税、城建税、印花税、教育费附加(视同税金)、印花税(三税一费)
应纳营业税、城建税及附加=转让收入或(转让收入-买价)×5%×(1+城建税税率+3%)
印花税=转让收入׉
【提示】房地产开发企业的印花税在“管理费用”中列支,不单独扣除印花税。
特殊说明,房地产开发企业转让开发的产品,可以加计扣除。
加计扣除费用=(取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本)×20%
转让项目的性质
扣除项目
扣除金额
新建房地产
(房地产开发企业)




5. 加计扣除项目(20%)
(取得土地使用权支付的金额+开发成本)×(1+30%)+税
(取得土地使用权支付的金额+开发成本)×(1+25%)+税+利息
新建房地产




(取得土地使用权支付的金额+开发成本)×(1+10%)+税
(取得土地使用权支付的金额+开发成本)×(1+5%)+税+利息
(非房地产开发企业)
旧房及建筑物
扣