东海岸营销推广策划报告(1).doc

东海岸营销推广策划报告
目录
一、市场分析及项目分析四、营销推广
(一)市场总体走势(一)总体策略
1、2001年度深圳房地产概况(二)阶段性推广策略
2、盐田区房地产市场分析 1、阶段推广图示
(二)沙头角片区分析 2、开盘时机圈定
1、沙头角片区特点 3、销售期划分
2、沙头角片区的楼盘的共性 4、宣传推广费总预算
3、沙头角片区楼盘情况(三)阶段性推广详细方案
(三)本片区与周边片区的互动分析 1、造市—前期准备阶段
(四)典型案例分析 2、预约登记阶段
(五)项目概况及周边配套 3、开盘强销阶段
(六)项目SWOT分析 4、尾盘阶段
二、项目定位 5、开盘策略
(一)物业定位 6、销售准备费用估计及主要媒体投放计划、费用
1、住宅部分五、价格策略
2、商场部分(一)销售均价预测
(二)客户定位 1、均价产生所考虑的因素
1、主力客户群 2、市场均价预期—豪斯指数性价比法
2、争取的目标客户群体 3、均价调整
(三)推广定位 4、具体预测
1、市场战略(二)价格表的制定
2、推广主题 1、价格表的制定依据
三、项目包装 2、模拟价格表
1、项目理念包装(三)付款方式和折扣
2、心理形象包装(四)阶段性价格策略
3、项目建筑设计建议
4、卖场包装及接待中心布置六、销售合同草案
5、物业管理包装建议
6、VI包装推广方案
一、市场分析及项目分析
(一)市场总体走势
1、2001年度深圳房地产概况
1)深圳市市场供给与消化情况
至2001年第三季度为止,全市共签订土地出让合同388宗,;,;,%,,%;,。深圳市的整个商品房市场发展良好,空置率在不断下降。
2)深圳房地产价格情况
2001年深圳市房地产价格总体走势平稳,其中,房价略有下降;房租、地价略有上升。从房价上看,住宅二级、三级市场的房价略有下降,办公市场的房价呈上升趋势,商业市场的房价从基期到第三季度呈下降趋势,到第四季度房价与基期相比基本持平。
深圳房价指数(表1:1)
2001年
房价指数
住宅
办公
商业
二级市场
三级市场
基期





Q1





Q2





Q3





Q4





季度变化%

-



说明:深圳房价指数以2001年1月1日为基期,按100点对应房价6300元/平方米计算。
结论:
整个深圳住宅市场房价下降,办公用房价格变化不大;
2001年被称为“深圳购房年”,商品房的开发量与消化量,与同期相比有所增加,空置量在逐渐下降
2、盐田区房地产市场分析
1)区域基本概况
盐田区位于深圳经济特区东部,距市中心12公里,东起大鹏湾背仔角,南与香港新界山水相连,西连罗湖莲塘、北邻龙岗区。,约占深圳经济特区五分之一,下辖一镇两个街道,即沙头角镇,盐田街道和梅沙街道。,,。
盐田区自然环境得天独厚,,是深圳、广东乃至全国海岸风光最优美的“黄金海岸”之一。
从城市发展的规划来看:盐田区要求高起点规划,形成城市功能明确,建筑风格鲜明的三大组团—盐田组团、沙头角组团、梅沙组团。其中沙头角以发展商贸、金融、出口加工业、高新技术产业为主,形成全区的商贸中心和出口加工业基地。
2)盐田区住宅用地供给情况
至2001年第三季度,从住宅用地的出让情况来看:,。而盐田区没有专业的商业地出让。
3)盐田区近期房地产市场价格走势情况
2001年
住宅
办公
商业
二级市场
三级市场
基期




Q1




Q2




Q3
67