2018年重庆主城写字楼市场年度调研报告39p研究报告.pptx

重庆纬联地产
2013年2月
2012年重庆主城写字楼市场
年度调研报告
宏观利好
城市人均收入与竞争力飞速上涨,投资具备能力与价值的双重诱因
2001-2012年重庆市城市居民人均可支配收入走势示意图
重庆城市竞争力排行近三年变动情况
2012年重庆市城市居民人均可支配收入将超过21000元,按照重庆市政府“十二五”计划,到2015年,社会商品零售总额将达到6000亿。到那时,重庆将名副其实的成为西部的消费天堂。
城市竞争力排名的突飞猛进,让重庆的城市地位逐渐向国家中心城市靠近,按照目前的发展速度,假以时日,重庆必将比肩北京、上海、广州、深圳四大一线城市,成为真正意义上的全国五大中心城市。
从重庆城市消费力来看,重庆居民其财富较为充裕,具备强劲的投资能力,而城市竞争力的提升成为了重庆城市投资的价值保障。
宏观利好
全年CPI高位运行,货币资产化需求依然旺盛
2008-2012年实际利率与CPI走势图
进入2010年,全面进入负利率时代,进入2012年,CPI更出现高位运行,实际利率全年保持低点,现金价值大幅缩水。
负利率,高CIP,%,%,股市也陷入一片低迷,货币资金急需寻找出口,货币资产化意愿依然强劲。
宏观利好
调控政策冲击住宅市场,非住宅市场成为货币资产化出口
房产税
2012年全年宏观调控不断,限贷、限购、保障房、房产税均对商品住宅产生强力影响。
在本论调控中,其打击对象直面住宅市场,而非住宅市场并非本轮调控的核心。
新国八条营业税相关政策对象:调整个人转让住房营业税政策,对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按其销售收入全额征税。。
新国八条限购相关政策对象:各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
新国八条差别化住房信贷政策对象:对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,。
房产税征收对象:个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套(含)以上的普通住房。未列入征税范围的个人高档住房、多套普通住房,将适时纳入征税范围。
调控以商品住房为主
宏观利好
优惠政策支持推动办公类物业价值上涨
新区优惠
政策支持
增强对外招商
引资能力
办公类物业
需求大幅增加
办公类物业
投资价值
大幅上涨
两江新区政策支持
扶持政策:总部经济政策扶持、金融服务业政策扶持、商贸服务业政策扶持、专业服务业政策扶持;
十大优惠政策:国家鼓励类产业减税政策、区内先进制造和现代服务类企业扶持政策、新区建设用地计划指标予以倾斜、设立百亿元专项资金支持基础建设、产业投资基金设立、工业企业减税政策、区内高新技术产业领域或战略性新兴产业领域的企业风险补偿金税前扣除政策、重点支持的产业用地实行双优政策、区内符合国家产业政策的项目予以政策支持、分配激励机制促进人才引进。
宏观风险
政策调控从住宅向非住宅的蔓延,将导致部分观望的出现
2月
3月
4月
5月
1月
新国八条出台
房产税试点

6月
新国八条实施细则出台


重庆公布房价控制目标:涨幅低于2012年主城区城市居民人均可支配收入增速和城镇职工工资收入增速的平均值



一房一价实施
调整土地增值税征收率


7月

8月
8月

预推存款准备金新政冻结8000亿资金
1月
9月
重庆10月开征存量房产税
商业贷款门槛提高
二三线城市限购政策开启
商业贷款门槛提高
宏观小结
1、经济环境向好,居民具备投资能力,加上城市价值不断提升,投资需求具备投资能力与投资价值的双重保障;
2、全年CPI高位运行,货币资产化需求仍然高涨;
3、调控政策大幅冲击住宅市场,非住宅市场成为投资避风口;
4、新区产业扶持政策推动新区办公物业需求上涨,形成刚需和投资的双重需求;
5、调控政策存在从住宅市场向非住宅市场转移的风险,但目前其风险难于抑制办公类物业需求的下降。
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2012年写字楼市场整体市场研究