房地产投资分析.ppt

房地产项目投资概论
目录
产业特征分析
第一部分
第二部分
第三部分
项目在于操作
第四部分
项目投资决策
如何选择项目
区域性
周期性
复杂性
高风险性
房地产具有不可移动性和长期使用性。由于房地产的不可移动性,房地产市场的区域性极强。不同城市、城市内部的不同地区之间,房地产的市场条件和价格水平都会大相径庭。
由于房地产市场的区域性特点,我们从事房地产开发时须充分了解当地政治、经济、社会、文化、法规等各方面情况。
项目运作中外部政策环境、行政审批环境、内部供应链都有区域属性、市场也具有区域属性。
产业特征分析
房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性,其变化的基本规律也是:繁荣—调整—衰退—萧条—复苏—繁荣。
房地产市场的周期性与国民经济的周期性有着密切的关系,国民经济的发展决定着房地产市场的大势。
因此我们应把握好国民经济大势,了解房地产市场的周期,从而更好地把握房地产市场的走向。
周期性
复杂性
高风险性
区域性
房地产商品具有资本和消费品的二重性。房地产是一种商品,也是人们最重视,最珍惜、最具体的财产。
特许经营特征明显。
房地产项目从项目论证、获取、建设、交易过程复杂。仅营销就有230个节点,工程建设500过个三级节点。
做每一个项目都是做全新的事情,
复杂性
区域性
周期性
高风险性
一方面一个房地产项目所需投入的资金往往是几亿甚至几十亿,投入数额巨大
另一方面,房地产生产周期长,巨额资金投入在未来几年才能开始得到回报。如遇到市场不景气,则难以退出市场。
此外,房地产比较容易受国家和地区等外部条件的影响。特别是在我国,由于房地产市场在国民经济中扮演着至关重要的角色,更容易受到政策的影响。
高风险性
区域性
周期性
复杂性
目录
产业特征分析
第一部分
第二部分
项目投资决策
第三部分
项目在于操作
第四部分
如何选择项目
如何选择项目
土地是房地产开发的重要生产资料,一定的土地是房地产企业发展的基础。为了企业的持续发展,我们必须不断地寻找土地,发现投资机会。
看区位
看场地条件
看规划条件
看交易方式
看付款方式
不同的地段所处的社会、经济、自然环境,决定了该地段附近的市场需求和消费特征。
在当前房地产发展时期因为中心区域人口多,需求大。同时目前市场的购买者多为自住型,自住型需求一般都要求设施配套,交通方便,工作生活方便,这些条件多在城市中心才能满足。
虽然宗地的自然地理位置是不变的,但随着宏观经济的发展和城市基础设施的发展完善,城市中每一宗地的经济地理区位将会发生变化。
区位,不仅仅是一个自然地理概念,还是一个经济地理,
交通地理和人文地理概念。
看区位
看场地条件
看规划条件
看交易方式
如果说地段是大前提,那么场地则是小前提。场地条件通常包括地块的大小、形状、地质地形条件、临街状况、基础设施水平及分区限制等。
场地是否拆迁完毕,如果未拆迁完毕,项目开发会因拆迁而存在不定因素;
对周边的影响因素如,遮挡;
地块的高差情况。高差较大,即会影响建筑布局,还会增加土石方和边坡支护工程,增加项目成本。
看场地条件
看区位
看规划条件
看交易方式
看场地条件