2018年河南郑州郑东新区市场调研报告（62页）教学案例.ppt

《郑州东区市场调研报告》私人创作室商业秘密,严禁外泄,违者必究!2011年09月09日郑东新区概况郑东新区的发展建设始终贯穿规划蓝图最终方案,将“共生城市”、“新陈代谢城市”以及“环形城市”等先进的城市规划理念:全区由中央商务区、龙湖地区、商住物流区、龙子湖高校园区、科技园区和经济技术开发区六大功能组团组成。郑东新区自2003年1月20日开工建设,截至2008年5月,建成区面积已达50余平方公里,,累计开工项目402个,在建和建成房屋面积1780万平方米,入住人口达23万人,形成了一座特色鲜明、环境优美、生机勃勃、独具魅力的新城区。2008年—2012年是郑东新区第二个五年发展阶段,“十年建新区”的总体目标是:到2012年,中央商务区、龙湖南区、商住物流区、龙子湖区全面建成,龙湖区开工建设,经济技术开发区成为在国内具有较强影响力,并对全市经济发展具有强大带动作用的新型产业基地和现代制造业基地。通过5年的不懈努力,力争把郑东新区建设成为全国重要的综合交通枢纽中心、物流中心、区域性金融中心,企业总部基地、现代服务业基地和现代制造业基地。郑东新区概况交通配套郑东新区规划道路230多条,起步区共建设道路91条(段),总长度约176公里。已通车道路44条(段),全长约97公里;已开工的33座桥梁中,19座已竣工;区内已开通43路、47路等多条公交线路。起步区CBD内环、外环、金水东路、农业东路、东风东路、黄河东路、中央大道、第三城市轴线、第四城市轴线等“两环八线”10条道路,实现全面亮化。龙湖地区规划道路总长175公里,其中快速路15公里,次干路35公里,支路71公里。规划4处公交枢纽站,两处中长途汽车站。教育医疗龙湖南区规划小学6所、中学4所,其中北师大附中外国语小学已投入使用。商住物流区规划小学16所、中学8所,其中金水区和管城区安置小区内的3所中学、4所小学均在建设中,第47中学已经投入使用。新区已确定的医疗新建项目共有8个,目前,河南省直第三人民医院、郑州市紧急救援中心已开工建设,河南省疾病预防中心即将投入使用。另外还有同仁医院,热力颐和医院。商业配套郑东新区龙湖南区总面积为25万平方米的大型商业SHOPINGMALL宝龙广场,集旅游、购物、休闲、娱乐、餐饮为一体,汇聚国际及国内著名商业及娱乐业巨头,成为郑东新区商业核心。CBD中央商务区内外环之间规划建设有大型商业步行街,如:丹尼斯商街、中油国际名店街、奥园国际名店街等。郑东新区房地产市场概况郑东新区房地产项目以高档住宅和高层写字楼为主。在整体销售均价价方面,2004年初,东区楼盘刚开始销售时,均价在每平方米2500元左右,到年底时就已经涨到了3200元。而到2005年时就已经达到了4000元,截至2006年底均价在4500元左右。至2009年底,整体商品住宅市场成交均价突破5000元/㎡;根据此次调研整理,郑东新区的住宅市场目前均价已经突破9700元/㎡,其中龙湖南区的高档住宅最高价甚至达到16000元/㎡。而写字楼市场进入到2010年以后,主要供应区域集中在商都路沿线,最具代表性的商都世贸中心售价6900元/㎡。住宅与写字楼价格倒挂。(1)CBD以北,龙湖南区高档住宅群以高档住宅为主,由于目前区域内可开发土地日渐稀少,自2010年以来,区域内以宏光蓝水岸,新芒果双河湾,中豪汇景湾为代表的高层住宅项目成为了市场供应的主流,与前两年住宅市场以低层别墅、花园洋房、低密度高规格为主要价格拉升支撑卖点不同的是,目前的住宅项目多凭借绝版的地理位置,周边已经成型的良好生活环境,教育配套为主要的价格支撑。仅是凭借绝版的地理位置和纯多层电梯洋房的古德嘉苑项目,其最高售价已经达到18000元/㎡的天价。郑东新区概况(2)以商都大道,金水东路沿线为主的商住物流园区中高档住宅群以中高档次住宅为主,主要以商都大道沿线的正商东方港湾,高速奥兰花园,新里卢浮公馆,东方鼎盛时代项目,金水东路沿线的德国印象二期,郑东曙光苑,绿地·原盛国际等纯高层项目为代表,与商都大道沿线多高层住宅项目不同,金水东路凭借其新区行政大道的资源性优势,除了住宅项目之外,沿线也较多高层写字楼,例如永和国际广场,SOHO新干线等。值得一提的是,随着郑东新区火车站的开建和龙子湖高校园区正式进入大规模建设时机,远郊的庙张社区和龙子湖高校区北部的姚桥社区的房地产开发进入了一轮新的建设高潮:姚桥社区北部的龙子湖印象项目也达到了2900元/㎡的入市均价。更具地缘优势的庙张社区的观屿国际项目由最初的3000元/㎡跳涨至目前的5900元/㎡价格。郑东新区房地产住宅市场发展的行政导向色彩浓厚。郑东新区概况政策部分央行再次冻结8000亿资金央行26日下发通知,计划将商业银行的保证金存款纳入存款准备金的缴存范围,从9月