房地产营销 (23).doc

十六、产权、产权调换、产权调换与作价补偿相结合和产权登记
(1)产权亦即财产的所有权,又称物权。它是指财产所有者在法律允许的范围内,对其财产享有的占用、使用、收益和处分的权利。作为财产的房屋,称之为“房产”。房产是房屋的经济形态,房产的所有权即房产的产权。以往所指的房产,包括房屋及其占用的一定范围内的土地(屋基、院落等)。我国现行《宪法》规定:城市的土地属于国家所有,农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于集体所有,因此,房产的概念不包括土地。但由于房屋和土地具有天然的不可分割性,房屋是建筑在土地之上的,土地是房屋的载体,二者密不可分,所以,一般讲房地产产权时,即指房屋的所有权和土地的使用权。
(2)产权调换是指拆迁人用易地或者再建设的房屋与被拆迁人的房屋进行交换,被拆迁人原来的房屋被拆除后仍然保留相应房屋的产权。产权调换的补偿标准,按照产权人被拆除房屋的建筑面积计算。
(3)产权调换与作价补偿相结合是指在拆迁补偿中对被拆迁人的房屋一部分实行产权调换,一部分实行作价补偿。
(4)产权登记是指城镇房地产产权人或产权代理人按规定向,经国家房地产管理机关核实,发放房地产产权证书(或房屋所有权证和土地使用权证)的过程。只有经产权登记的房地产产权,才能获得国家法律的认可并受国家法律的保护。
十七、标准价、成本价、抵交价、负担价
(1)标准价是指部分市(县)在出售公有住房时,依据当地职工家庭平均经济承受能力确定的低于成本价的售房价格,由负担价和抵交价两部分构成。标准价属于城镇住房制度改革初期的一种过渡性价格,它将逐步趋近于成本价,并最终被市场价所取代。
(2) 成本价是指在房改售房中,各市(县)按照建造公有住房的平均成本而测定的价格。按照现行规定,城镇公有住房的成本价由以下7项因素构成:
①征地和拆迁补偿费;
②勘察设计和前期工程费;
③建安工程费;
④住宅小区基础设施建设费(小区级非营利性配套公建费是否列入成本,由各地自行确定);
⑤管理费;
⑥贷款利息;
⑦税金。
(3)抵交价是指在按标准价购房时,单位面积房价中,职工可以用单位资助的住房公积金支付的金额。它一般按家庭双职工65年(男职工35年,女职工30年)内积累的由单位资助的住房公积金贴现值的80%计算。从每年公布的标准价中,扣除负担价后的余额,即为当年的抵交价。
(4)负担价是指按标准价购房时,单位面积房价中,需要职工用个人收入直接支付的金额。一般依当地前一年双职工年平均工资的适当倍数确定,并随职工收入水平的提高呈同向变化。
十八、房地产买卖、房地产赠与、房地产租赁、房地产
抵押、房地产典当、房地产分割和房地产交换
(1)房地产买卖是房地产权利人自愿将其房屋及其附属设施连同相关土地使用权,按约定转让给买受人,由买受人接受并按约定支付价款的民事法律行为。房地产买卖是房地产流通中最基本、最常见的交易形式。房地产买卖必须采取书面形式,由买卖双方签订房地产买卖合同(协议)。房地产买卖与一般商品买卖比较,其特点主要表现在以下几个方面:
①进行买卖的房屋不能作空间转移,只能在权属上转移——变更房屋所有权。
②房屋买卖价款数额大,可以分期支付房款。
③供买卖的房屋其产权必须明确,依法限制买卖的房地产不得买卖。
④房地产买卖双方