西安长安新城项目可行性研究报告.doc

西安长安新城项目可行性研究报告
二○○六年十一月
一、项目基本情况 3
二、西安宏观市场环境分析 4
三、西安市房地产市场分析 12
四、长安区发展环境分析 18
五、项目发展机会分析 23
六、项目开发定位 35
七、项目价格建议 46
八、项目财务评估 47
一、项目基本情况
长安新城位于韦郭路以北,新韦斗路以南,子午大道以西,郭杜文化站以东。南与陕西师范大学、政法学院、邮电学院等高校隔路相望,东与子午大道、长安行政新区为临。该区域将建设成为行政、科教、文化新中心,逐步发展为西安市的副中心,区位条件良好。
项目经济指标
项目
用地性质
用地面积(ha)
开发量(㎡)
小计(㎡)
公建用地
C2

63900
648820
C2C3

77840
商住用地
R2C2

507080
居住用地
R2

1348760
1379040
R22

30280
市政用地
U3

3840
9480
U9

5640
公共绿地
G

14640
14640
道路广场用地
S1

-
-
S2

-
-
总计
-

2051980
2051980
二、西安宏观市场环境分析
1、西安城市概况
西安功能性质:
西安是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。西安于1992年7月被国务院批准为内陆开放城市。
西安的地理气候:
西安市位于中国大陆腹地黄河流域中部的关中盆地,东经107°40′~109°49′和北纬33°39′~34°45′之间。东以零河和灞源山地为界,与华县、渭南市、商州市、洛南县相接;西以太白山地及青化黄土台塬为界,与眉县、太白县接壤;南至北秦岭主脊,与佛坪县、宁陕县、柞水县分界;北至渭河,东北跨渭河,与咸阳市市区和杨凌区、三原、泾阳、兴平、武功等县和扶风县、富平县相邻。秦岭山脉横旦于西安以南,山脊海拔2000-2800米,是我国地理上北方与南方的重要分界。
西安是新亚欧大陆桥中国段陇海兰新线上最大的中心城市,是西北五省入关咽喉。
西安交通情况:
民航方面,2005年,开通了西安至伦敦、巴黎、纽约、法兰克福、洛杉矶、旧金山、温哥华的国际航线,国际航线达到了29条,成为全国第四大国际航空枢纽城市。
公路方面,形成了以西安市为中心的“米”字型辐射状干线公路系统。绕城高速、机场新线建成,二环路全面贯通,三环路开工建设,建成一批人行天桥和地下通道。市区与所辖区县全部开通高速公路。
铁路方面,西安是我国铁路系统“五纵三横”中陇海-兰新线的重要站点,有着沟通东部和西北,促进西北发展,巩固边防,横向联合贯亚欧为主的第二条大陆梅,加速沿线工业的发展的重大作用。
西安行政区划分
西安市现辖9区4县(新城区、碑林区、莲湖区、灞桥区、未央区、雁塔区、阎良区、临潼区、长安区、蓝田县、周至县、户县、高陵县),总面积10108平方公里, 万。其中,建成区222平方公里,。这里气候温和,四季分明,雨量适宜,日照充足,具有优越的自然环境和丰富的旅游资源。
2、西安经济地位分析
西安处于中国城市发展的第三梯队
按照区域经济特点和地理状况,目前中国副省级城市发展可以分成三个梯队,第一梯队以北京、上海和广州为首的沿海城市,第二梯队以重庆、成都和武汉等长江上中游城市为主,第三梯队的城市就是以西南、西北和中原地区的中心城市为主。西安目前经济处在第三梯队,正在向第二梯队靠拢。
图2-1 中(2005年)
数据来源:西安统计年鉴
西安是中国重要的工业和科研教育基地
西安的工业起源于建国之初的“一五”时期,经过“一五”、“二五”和三线工程的建设和经过二十多年的改革开放,西安的工业,特别是军事相关的高科技产业的实力得到了进一步增强。
西安的科研教育力量是伴随着工业发展的步伐起动的,目前西安已聚集了西北大学、西北工业大学、西安交通大学、西安电子科技大学、西安公路交通大学、西安建筑科技大学、陕西师范大学等36所普通高等院校,同时拥有各类科研机构3000多所,其中大中型科研机构500多所,国家级科研机构近百所。
西安已成为除北京、上海、南京等沿海重要城市外,为数不多的几个有较强科研教育基础的内地城市。
西部发展的重要节点
西部开发的主要城市包括四川、云南、贵州和重庆等十二个省市。由于地理原因和三线工程造成了成都市、重庆市和西安市的经济基础较好。所以这三个城市肩负了西部开发排头兵的作用。西安所在