中房信xx年郑州建业商都路美食城项目服务建议书.ppt

郑州▪建业商都路美食城项目服务建议书
2011年02月
谨呈建业集团
目录
CRIC对开发商委托服务要求的理解
项目价值解读
行业宏观的发展趋势进行分析
项目初步定位
国内类似成功案例的分析、研究
Part6 项目初步操作思路
CRIC公司简介
CRIC的项目服务团队
CRIC的服务工作内容与服务报价
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目录
PART 1 CRIC对开发商委托服务要求的理解
政府方面
位于郑州西郊未来重点发展区域,本项目需从城市整体形象上考虑;
本项目需以区域形象较大程度改善为己任,尽量考虑区域基础设施的健全和公建配套的完善;
本项目邻近城市主干道,需要提升整体建筑立面和形象。
项目超额利润的获取:进一步挖掘项目价值,实现项目开发的最大化收益;
项目内部的自我造血:快速回笼部分现金,用于项目后续及其他项目的滚动开发;
形成有效的开发模式:通过项目的开发,进行项目开发模式的凝练;
提升公司品牌效应:依托项目品牌的塑造,实现品牌价值的提升。
社会效益的实现,助力城市发展进程,创建社会满意项目。
提供良好的公建配套和完备的商服设施。
塑造区域标杆性商业,引领郑州高尚生活方式。
项目开发满意度模型
项目开发各方利益体现
开发目标
政府满意
企业满意
社会满意
通过“政府形象”、“企业收益”、“社会效益”三方利益的权衡,实现开发利益最大化。
CRIC对开发商委托服务要求的理解
通过专业的商业地产项目定位策划服务,验证开发目的的合理性,并有效实施项目的运作,由此产生细化的委托服务要求为:
CRIC对开发商委托服务要求的理解
委托服务要求:
第一、本项目的市场立足点(项目市场定位)
目标消费人群定位、项目档次定位、产品及业态的科学组合…
第二、怎样做到项目资金平衡
餐饮业长租约低租金+公共配套(停车场等)无回收投入…
第三、怎样兼顾企业发展目标的实现
树立标杆形象,探索可复制的连锁发展模式…
PART 2 项目价值解读
地理位置:
郑州是河南省省会,地处中华腹地,九州通衢,北临万里黄河,西依中岳嵩山。是中国历史文化名城、中国八大古都之一、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家卫生城市、国家综合交通枢纽、中国中部重要的中心城市、拥有得天独厚的自然资源。是今河南省政治、经济、教育、科研、文化中心。
城市规模、人口:
全市总面积 平方公里,市区面积 1010 .3 平方公里,其中建成区面积484平方公里。现辖 6 区 5 市 1 县:金水区、二七区、中原区、管城区、惠济区、上街区,郑东新区,巩义市、登封市、荥阳市、新密市、新郑市、中牟县。 万人,建成区人口 360万人。
商业贸易:
郑州是中国商战的发源地。90年初,以亚细亚为代表的大型商场曾引领了中国新的商业模式。现今以丹尼斯等为领航的新的购物中心成为郑州商业的中心。目前郑州的大型购物中心数量已经超过杭州、西安等城市,位于国内前列。
郑州市宏观背景——中原地区的经济和产业中心
郑州的城市价值解读
项目初步理解
郑州宏观经济数据
2009年生产总值3300亿元,人均生产总值达到3300美元。
,,%。
2009年城镇人均可支配收入17117元,人均消费支出10804元。
CRIC观点:
根据上表可见,郑州市居民商品消费意识和能力还是比较高的,在人均可支配收入明显高于省内其他城市,而郑州市目前的城镇化水平较高,未来城市发展空间还很大,商品消费潜力和商业发展空间巨大。
郑州宏观经济解读
项目初步理解
每年约10万人次增长辅助城市发展
人均消费力支撑商业发展
《郑州市城市总体规划(2009-2020年)》确定了城市的定位和发展目标:到2020年,郑州将成为国家区域性中心城市、重要的商贸城市和枢纽城市;建成先进制造业和高新技术产业基地、现代服务业中心、现代农业示范区。
南优
西连
北扩
东移
六大城市中心区区域功能如下
金水区:综合服务商圈
中原区:繁荣辖区第三产业
郑东新区:省级区域服务中心
管城区:城市级体育文化中心
二七区:四大经济板块升级
惠济区:生态居住区
项目初步理解
郑州城市总体规划解读
中心城区道路网络规划图
项目的道路价值判断
城市主干道
高速公路
商业属性
城市快速路
商业属性
城市连通外部的重要道路,城市车流量较大的区域,承担综合性功能。流量构成以过境车流为主。
有利于远端辐射(物流商贸流通),但不利于属地型商圈的建立(消费者微