沈阳皇姑区项目 可行性研究报告 沈阳辰宇建设集团有限责任公司 二零壹零年十一月 目录第一章项目决策背景1. 内部因素2. 外部因素第二章项目概述1. . 区域市场成长状况2. 区域市场供应产品特征3. 整体市场对本案影响因素4. 目标客户、产品及价格定位第五章规划设计要点1. 初步规划设计思路2. 规划设计的可行性分析第六章项目开发计划1. 开发机遇2. 开发周期安排3. 销售周期安排第七章投资收益分析1. 成本预测2. 税务分析3. 经济效益分析4. 项目资金预测第八章可行性结论1. 项目优势2. 项目劣势3. 结论及建议 第一章项目决策背景 ,先后开发了城市花园、万科中心大厦、世贸广场、都市花园、万科新城等项目,其中城市花园、万科中心大厦位于城市北部的河北区,总面积约17万平方米,万科新城位于城市北部的北辰区,面积约60万平方米。世贸广场、都市花园虽然位于城市中心地带,但规模较小。由此可看出,天津万科的主要项目集中在城市的北部。反观天津的总体规划和城市发展方向,城市中心区向南部方向发展,由城市的行政中心的南迁和友谊路沿线的开发便可看出;城市工业向东发展,重点开发建设海河下游工业区和滨海地区,目前沿津塘路两侧,新建的小区和工业区已将中心市区和塘沽区紧紧的联在一起。由此看出,万科的物业分布与天津的总体规划和城市发展方向不尽相符。万科自92年进入天津市场以来,发展迅速,市场迅速扩大,在操作理念和手法上,均胜人一筹,被公认为天津的地产先锋,在天津人的心目中已树立起第一品牌的形象。万科产品应属于整个天津市,而不是某个区域。所以万科有能力,也应该去开发天津的其他市场,让万科物业深入天津每个角落。结合天津的总体规划和城市发展方向,我们应在天津的西南部、南部、东南部投入更多的关注。目前我司在谈的几个重点项目有:北部地区铁东路住宅项目,东部地区张贵庄路住宅项目、东部地区天津钢厂住宅项目,南部地区天津玻璃厂住宅项目,其中玻璃厂项目是各方面条件都比较成熟的项目,该项目正好填补了万科在城市南部无项目的空白。:目前天津公司在手有两个项目,万科花园新城(含原有新城项目和红旗农场项目)、东丽湖项目,其中新城项目为在建销售的项目,东丽湖项目目前处于前期工作阶段。新城项目自98年开盘以来热销天津市,成为天津公司的主要利润支柱,但到2002年后新城项目基本开发完毕,主要为资金回笼,东丽湖项目规模大,是公司长远发展项目,由于区位和产品原因,也不是一短期热销房产,不宜作为公司近两年的利润支柱,是一个追求稳定开发有节奏销售为目的的项目。根据集团总部经营计划要求,天津公司必须再上新项目,要达到每年有3-5个在开发项目,保证天津公司经营利润指标和万科产品在天津的市场影响力。在目前市场呼唤万科的大好形势下,天津万科应充分利用万科天津地产先锋的社会地位和市场影响力,抓住机遇,多上新项目,扩大市场占有率,让万科品牌深入到每个天津人心中。玻璃厂项目区位好,规模适当,发展前景乐观,可作为公司主要利润来源,可以作为重点发展的项目。同时我司拟在该地块建设住宅区,消除污染源,彻底改善周边居民的生活环境质量,为天津城市建设做出贡献。天津公司现状项目及在谈项目分布: 在开发项目:已完成项目:在谈项目:,其坐落位置处于沈阳区的东北部,行政区划为皇姑区区,该项目所在区域有如下特点和优势:①根据天津市总体规划,西南部地区大部分用地规划为教育科研、居住及行政办公用地。②天津市主导风向为西南风,西南部区域正处于天津市的上风口,远离工业区,空气新鲜,自然条件优越,被公认为居住的上佳区域。③经济发展状况来看,该项目所在的河西区是天津市经济最发达、最富裕的城区之一,该区的房地产起点一直很高,集中了全市大部分的中高档楼盘。商品房销售均价明显高于除和平区以外的其他各区。④规划在河西区天津宾馆地区(友谊路两侧)建设新的市级行政中心,现有市级行政中心南迁,南部土地升值潜力大。⑤沿解放南路可方便直达南楼市级商业中心,这里有十八街麻花、鸿起顺饭庄、家乐大型超市等全国闻名的商业设施。⑥项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里,东南半环是天津市中心市区规
沈阳皇姑区项目可行性研究报告 来自淘豆网m.daumloan.com转载请标明出处.
