长沙金外滩项目市场研究报告.doc

长沙金外滩项目
整体定位与发展战略报告(之一)
——基础研究篇
研究内容
?? 长沙宏观经济分析
?? 长沙城市发展分析
?? 长沙房地产市场分析
?? 项目地块价值分析
长沙宏观经济分析
按照国际经验,长沙近年GDP的快速增长将推动房地产业的高速发展
近5年长沙市GDP增长率保持在12%以上,2004年达到141></a>.8%,房地产业处于高速发展期。
近3年长沙市固定资产投资年增长率保持了36%以上,2004年已达668亿元,%。大量投资已经在基础设施建设方面发挥了效用
与其他直辖市和省会城市相比,长沙市的经济水平仍然偏低,与其城市地位相比,还有很大的发展空间
长沙市历年经济发展状况
房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系
4%-5%
5%-8%
大于8%
小于4%
萎缩停滞稳定发展高速发展
%
%
%
%
15%
%
较上年增速
588
770
1108
1956
4115
2665
GDP(亿元)
南宁
南昌
长沙
武汉
广州
重庆
周边省会/直辖市
长沙市人均GDP快速增长,房地产市场属于高速发展期
长沙人均GDP近年来一直维持在10%以上,并在不断加快,经济增长迅速
长沙2004年人均GDP约2258美元,同时说明长沙房地产处于快速发展期
长沙市历年人均GDP发展状况
800-4,000US$
4000-8,000US$
8000-20,000US$
0-800US$
启动期快速发展期平稳发展期减缓发展期
人均GDP与房地产发展关系
长沙市以第二产业为主,农业比例明显偏高
从历年来数据看出,长沙产业结构稳定于“三、二、一”型
“三、二、一”的产业结构表明了产业结构逐渐优化,消费能力逐步增强。
长沙市历年产业结构状况
长沙社会消费品零售总额增长迅速
社会消费品零售总额增长迅速,自2000年以来,每年保持了12%以上的增长率,2004年和2005上半年更是在16%以上,居民消费明显升温。
长沙社会消费品零售总额与邻省大型城市还有较大差距,但已超出周边南宁、南昌一倍还多
长沙市历年社会消费品零售总额
%
%
%
%
%
%
较上年增速
239
234
525
960
1363
955
社会消费品零售总额(亿元)
南宁
南昌
长沙
武汉
广州
重庆
周边省会/直辖市
长沙居民生活水平大幅改善,人均可支配收入水平较高
长沙市城市居民的人均可支配收入处于一个较高的水平,在周边省会城市/直辖市中也只低于广州
近三年长沙市城市居民的恩格尔系数一直低于35%,根据联合国粮农组织提出的标准,恩格尔系数在30-40%间为富裕
长沙市历年人均可支配收入
4%
%
%
%
%
%
较上年增速
%
%
%
%
恩格尔系数
9531
8744
11021
9564
16884
9221
人均可支配收入(元)
南宁
南昌
长沙
武汉
广州
重庆
周边省会/直辖市
长沙人消费意愿强烈
2004年城市居民人均消费性支出达到了9032元,在省会城市中由上年第4位上升到第3位
六年来,长沙城市居民人均消费性支出与人均可支配收入之比都在80%以上,消费特征明显
市民敢于消费,爱“吃”,好“玩”,不太重视储蓄
















2004
1999
2000
2001
2002
2003
刘先生:长沙市酒吧周一到周日生意火爆,每次去酒吧消费多在600元以上
易小姐:长沙市27、28岁以下的年轻人几乎没有存款,都平时消费掉了
访谈
长沙市对外贸易总额小,不及一些滨海城市外贸总额的零头,在内陆省会城市中也不突出;利用外资额少,但近年来增长迅速
长沙市2004年全年全市进出口总额(海关口径),%,,
2004全年全市利用外资项目(企业)达134个,同比增加12个;;
地区生产总值横向对比(2005前三季度)
广州市
杭州市
成都市
南京市
武汉市
沈阳市
石家庄市
济南市
哈尔滨市
郑州市
福州市
长春