开封中山路地块分析.doc

开封·中山路地块
市场分析报告
2008年1月13日
目录
一、开封市宏观环境分析
1、城市概况
2、产业结构对比
3、城市未来发展规划
4、政策环境
5、郑汴一体化
二、开封市房地产市场分析
1、开封市房地产市场发展状况
2、开封市房地产市场未来规划
3、开封市房地产市场机遇和优势机遇和优势
三、地块所在区域分析
1、地块区域概况
2、地块区域房地产发展状况
3、地块区域发展优劣势
四、地块分析
1、地理位置及概况
2、地块SWOT分析
五、地块开发及建议
1、地块潜在价值的挖掘
2、开发建议
开封市宏观环境分析
1、城市概况
开封,简称汴,是我国七大古都和国务院首批公布的24座历史文化名城之一。开封地理位置优越,气候温和,物产丰富,交通便利,文化教育发达,科技进步,经济繁荣,是中原地区的重要旅游城市和对外开放城市。开封市下辖5个市辖区、5个县;全市共有24个街道、34个镇、55个乡,总面积6444平方千米,人口490万。开封优越的地理位置使其成为北上南下、西进东出的枢纽城市,同时又是沿亚欧大陆桥东西双向开放、外引内联的对外开放中心城市,具有发展对外经济技术合作和进行大规模经济开发的广阔前景。
2、产业结构对比
,按可比口径计算,%。其中,,%;,%;,%。::::,。全市人均生产总值达到9876元,%。,%。
2007年开封市生产总值达到570亿元,增长13%;,增长13%。,%,,增长19%;%,,增幅跃居全省首位。
全社会固定资产投资完成215亿元,增长29%,其中城镇固定资产投资在高速公路建设大幅投资结束的情况下完成161亿元,增长30%。
开封市国民经济和社会发展中存在的主要问题是:开封市GDP从2005年的495亿元到2006年的570亿元,年平均增长率超过了13%,说明开封的经济处于一个稳定快速的发展时期,健康快速发展的经济环境,也为房地产的迅速发展奠定了基础。但是综合实力不强,经济总量偏小,经济结构性和体制性矛盾仍然较突出,就业和再就业的压力较大,社会保障体系有待健全,城乡居民收入总体水平偏低,部分群众的生活还比较困难。
3、城市未来发展规划
全市人民在市委、市政府的正确领导下,认真贯彻党的十七大和十六届五中、六中全会精神,全面落实国家宏观调控政策,紧紧围绕“工业强市”等六大战略和全面建设小康社会的奋斗目标,抓住郑汴一体化的机遇,乘势而上,2008经济工作预期目标:经济增长13%以上,其中一产增长5%,二产增长16%以上,三产增长16%左右;地方财政一般预算收入增长18%,其中市本级增长18%,达到10亿元
。具体如下:
大力发展工业经济
加快县域经济发展步伐
全面提升第三产业发展水平
加强城市建设与管理
深入推进郑汴一体化发展
强力推进生态建设和节能减排
7)以改善民生为重点加快推进社会建设
4、政策环境
国家政策
★金融政策
央行加息
从3月18日起,央行便吹起了加息的号角,接下来5月19日、7月21日、8月22日、9月15日、12月21日,截至目前今年央行已连续进行6次加息。
影响:购房者心理影响增大。
严控公积金
8月21日,《中国人民银行关于调整金融机构人民币存贷款基准利率的通知》下发,规定从2007年8月22日起,上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下(含五年)。
影响:抑制部分投资购房。
二套房贷首付40%,
中国人民银行、中国银监会9月27日联合下发《关于加强商业房地产信贷管理的通知》。对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,首付比例不低于40%,。
影响:降低投资购房比例。
★税收政策
土地增值税清算
1月16日,国家税务总局发布通知,要求各地从今年2月1日起开展房地产开发企业土地增值税清算,正式向企业征收30%-60%不等的土地增值税。
影响:开发成本增加,影响房价。
★土地政策
国有建设用地使用权
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