石家庄宝马山商务中心营销策划方案.ppt

二零一零年六月
营销策划方案
宝马山商务中心
第一章市场分析
第二章整合策略
第一章市场分析
一、项目市场环境分析
二、项目基本情况
三、项目优劣势分析
四、项目客户群分析

(一)石家庄企业结构
(二)本市写字楼市场情况分析
(三)项目区域商业地产市场态势
(四)竞争楼盘分析
一、项目市场环境分析
城市东南部规划分区:2001年石家庄市取消郊区,设立裕华区,市区面积扩大1/3。市政府也重点加大本区域的发展。由于政府的引导,特别是近年来市政设施的建设,已使该区的良好发展前景深得人心。
城市三环的交通规划:三环线的规划、建设将使城市的交通系统更加完善。城区的概念会得到逐步变化,二环外、三环以内地块价值在此基础上将进一步提升。
通过一系列的改造工作,石家庄的市区范围以及各区域将得到重新定位。城市的重心会向东南部转移。同时,市区一、二环以内的环境、道路配套设施也会相应的得到改善
(一)石家庄企业结构
石家庄经济是以省会经济为主导,驻石机构较多,
商业较发达。私营经济和新兴产业处在创业期和成长
期,没能形成强势产业或突出企业(无支柱企业和支柱产业,行业分散,多以中小企业为主),远期发展潜力较大,但近期表现不够明显,对中高档办公物业的需求得不到有效的支撑。
商贸领域较发达,随着办公与商业的分离,其对
办公物业有支撑作用;新兴产业还处在创业和成长阶
段,近期对中高档办公物业的需求有限,这一点类似于北京的中关村市场(中小型企业居多,对办公物业的需层次较低)。
(二)本市写字楼市场情况分析
石家庄写字楼供方市场态势
从石家庄写字楼市场发展历程来看,在2000年以前主要是处于计划性开发阶段(政府公用为主)和半市场化开发阶段(定向销售为主),在2000年以后写字楼市场才逐渐进入细分化开发阶段,并在2002—2005年度达到第一个供应高峰。
6000元/平米以上项目
西美大厦(7800元/平米)、中华商务中心(6100元/平米)、君创米)、丽迪亚(6200元/平米)、先天下(6500元/平米)
5000—6000元/平米项目
时代方舟(5000元/平米)、世纪米) 、裕园广场(5800元/平米)
4000—5000元/平米项目
华海环球广场(4300元)、世纪方舟(4500元/平米)、东海大厦(4000元/平米)、铂金时代(4200元/平米)、中米)、筑业高新米)
3000—4000元/平米项目
兴邦商住大厦(3860元/平米)、富天大厦(3500元/平米)、威尔商务公寓(3500元/平米)、嘉仕商务公寓(3600元/平米)、卓达中苑商务中心(3300元/平米)、铂金商务港(3200元/平米)、春龙大厦(3200元/平米)
1、市场售价在6000元/平方米以上的写字楼项目特征
分析
通过物业的分布状况和市场售价,并结合项目自身的综合质素情况可看出,此类物业是石家庄目前甲级写字楼的典型代表,具备如下特点
项目地段
该类项目明显处于石家庄商业、商务核心地带。
项目规模
该类项目总建筑面积保持在5万平米以上。
项目商业配套
该类项目周边基础设施完备、行政配套齐全,咫尺之遥汇聚了众多的商业服务设施,如星级酒店、品牌餐饮、休闲娱乐场所。同时项目自身亦配备了一定规模的服务设施,往往形成集商住、办公、休闲娱乐于一体的复合式物业,能为客户提供最便捷的服务。
硬件配置水平
自动化设施:基本上达到了5A智能化水平。
外观设计和公共装修标准:相当于星级酒店水平。
中央空调和电梯:采用米一个车位
软件水平
物业管理基本具备了星级酒店的水平。