北京旧宫顺通五环整合营销策略提报.ppt

旧宫·顺通五环项目
整合营销策略提报

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灵魂认知
Essence clear
目标诉求
Goals & demands
区域印象
Distrct impression
项目素描
Curriculum vitae
Value
价值
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区域印象
Distrct impression
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南四环 South
本案
南大红门路
South dahongmen road
大红门
Dahongmen
南苑Nanyuan
旧宫Jiugong
城市边缘,城乡结合部地带;
与旧宫区域中心约2000米距离;
与德茂庄快速公交总站约1500米;
道路情况差,地块四面不临干路。
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项目素描
Curriculum vitae
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12万平方米纯生活小区
建筑品质突出
主要满足第一居所需求
开发商口碑好,开发经验丰富
在30米限高,,实现高品质、有鲜明特色的产品规划设计——
围合形态,有良好组团空间的类洋房电梯小高层与联排别墅的混合社区;
产品
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目标诉求
Goals & demands
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价值——本区域市场领跑者
营销——超越市场行情的价格,短期快速完销
品质——品牌化开发
价格高;
速度快;
市场反响好
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灵魂认知
Essence clear
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在尚未成熟的区域,
以超越市场行情售价,
吸引更广泛区域的客群快速消化。
如何实现:
跳出区域,扩大客户辐射面;
强化基地周边现场包装,拉升项目形象;
以“南城精品居住社区—洋房产品”价值,提升价格走势;
以蓄水式暴力营销,实现项目价值。
策略
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营销策略是否可行?
品质化产品如何体现?
高价、快销能否被市场接受?
进入——营销条件研究……
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市场研究
天时
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当前市场供应
大红门 Dahongmen
木樨园 Muxiyuan
永定门 Yongdingmen
德茂桥 Demaoqiao
前门 Qianmen
一手市场
二手买卖元/㎡
二手租赁元/月
——
10000-15000
——
近期内没有放量
9000-10000
1600-1800
自然美￥11000
9000-10000
1100-1400
近期内没有放量
8000
1300-1500
——
7000-7500
1300-1400
和义农场
本案
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市场研究
天时
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当前市场供应
说明:随着城市的发展及价格外溢,将迫使交通主干线各节点区域人群流入本项目所在区域。
本案未来将成为南中轴快速公交沿线区域地产圈的重要项目,而快速交通沿线项目价格趋平的趋势也将促使本项目的价值提升。
综上各节点区域市场分析:本项目所在区域北部的大红门及和义农场区域二手房市场已经达到了￥7000-7500元/㎡售价,且房屋状况较差。由此推论,未来本案入市价格可高于此价格。
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市场研究
天时
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未来市场供应
前门——德茂桥沿线一手房市场始终没有明显放量,导致严重的区域客群流失现象,未来一年内,区域市场将延续现有状况,供小于求的现象不但解决本项目营销的区域竞争问题,更积攒了大量持币待购及观望客户,有望成为本案的主力客群;
从市场价格上涨幅度判断,本项目营销阶段如能实现对以上客群的吸引,势必将为本案的价格上涨带来