房地产营销策略论文经济危机下的房地产营销策略探讨.doc

【摘要】:伴随着房地产的理性化发展以及房地产市场的激烈化竞争,房地产营销策略要出奇制胜,才能脱颖而出。而在以房产泡沫为罪魁祸首的经济危机下,房地产营销策略更是个值得探讨的话题。本文就经济危机下的房地产营销策略进行了客观的分析与探索性的研究。【关键词】:经济危机;房地产;营销策略一、经济危机下的房地产营销现状2008年,美国经济危机在全球范围内引发了新一轮的金融动荡,对我稳增长造成了极大的冲击,这种金融动荡逐渐蔓延到许多领域,包括中国的房地产市场。经济危机爆发后,尽管政府已经采取了住房消费贷款、减轻住房转让环节营业税等诸多经济政策试图刺激日益低迷的房地产市场,但是效果并不明显。2008年,房地产市场一路走低,一度陷入低迷状态。2009年,楼市突然出现上扬态势,今年2月以来,楼市开始出现明显回暖,对此轮回暖看涨看跌的声音此起彼伏,房地产市场的前景依旧未明。因此可以说,经济危机使得我国的房地产营销现状并不明朗。首先,房地产出现过度营销。经济危机之前,由于房地产行业房价的不断上涨,新楼盘开发层出不穷,为了尽快实现资金的回流,获得巨额利润回报,开发商往往在营销上大动手脚,楼盘广告铺天盖地,各种促销手段五花八门。经济危机爆发之后,房地产开发商为了摆脱金融困境,营销手段更是无所不用其极,有的开发商甚至打出“零首付购房”的险招,整个房地产市场呈现出过度营销的局面。其次,眼下很多房地产营销人员综合素质良莠不齐,加上很多企业的营销管理人员的目光短浅,导致营销人员队伍鱼龙混杂,没有质量可言。房地产营销行业目前来看,门槛并不是很高,除了比较高端一点的项目之外,只要不至于太内向,想赚钱的,能吃苦的大多都可录用,就这样导致了营销队伍的混杂。二、经济危机下的房地产价格营销房地产价格营销的目标是追求利润最大化、提高市场占有率、树立企业形象、应对市场竞争。其手段主要包括房地产心理定价策略、房地产组合定价策略、房地产折扣定价策略,但是关键在于经济危机中价格营销策略是否依然有效或者需要调整呢?(一)房产与其价格之间的内在联系所谓房产,即地上建筑物、附着物。可以将房产进行如下分类:住宅建筑物、生产用房、办公用房、其他楼宇。从营销学角度来看,房地产价格是消费者对于房地产商品价值(实用价值、贵重价值、稀少价值)判断的货币表现。房地产之所以有价格,需要三个条件:有用性、稀缺性、需求性。与一般商品的价格相比,房地产价格有其共同之处,如用货币表示、受供求关系影响而发生波动、优质优价等,但是,房地产价格也有区别于一般商品的特性。①房地产价格是由房价、地价统一的房地产商品的物质构成,从总体上来说,是建筑物与土地的统一,相应的房地产价格是建筑物价格与土地价格的统一。从经济意义上来讲,它是地租的资本化,这一特征说明了房地产价格的本质。②房地产价格是地租的资本化以一定期限内的租金表示房地产价格与租金的关系,如本金与利息的关系。③房地产价格是房产权利利益价格,因为每种权利利益均可形成其价格,所以进行估价时必须明确发生转移的房地产权利利益性质。④房地产价格有明显的地区性,主要表现为不同城市区域之间的房地产差价。⑤房地产价格有土地不动性、不增性和个别性等特点,使房地产只能依赖房地产估价工作。⑥房地产价格在市场的动态变化中形成,受诸多固定因素影响,因此,房地产价格必须联系特定时日房地产的用途及市场的动态