地产信息：中原_天津五矿_塘沽地块市场研究报告_102页.pdf

天津中原物业顾问有限公司五矿·塘沽地块市场研究报告
TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS
前言:
受甲方五矿置业公司的委托,乙方天津中原物业顾问有限公司对塘沽渤海度
假村地块进行市场研究。其目的是:通过对塘沽、开发区近年来宏观市场以及市
场供应、需求情况的分析,对未来市场进行预判。结合地块现状和周边综合条件,
找到相对应的市场空间,通过对市场的综合系统分析,对土地的价值合理判断。
乙方在实事求是的前提下,由天津中原物业顾问有限公司投资顾问部负责具
体调研与分析工作的实施,以及研究报告的撰写;主要参与人员为:高飞、任雨
辰、郭小娟。报告内容从市场实际情况出发,通过对宏观研究、区域研究、住宅
市场供需调研,结合乙方之多年专业经验,对本案开发提出可行性建议及规划定
位建议,并对土地价值进行合理判断。
本报告中所使用之相关资讯、数据、图片、观点,除注明外,均来自于天津
中原物业顾问有限公司数据库。本报告内容、观点、结论,仅供五矿置业公司使
用,任何单位或个人未经许可擅自引用、转载、复制、散发、发表、出版等之行
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2007年12月10日
















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天津中原物业顾问有限公司五矿·塘沽地块市场研究报告
TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS
内容摘要:
通过对塘沽区、开发区宏观经济发展、房地产市场供应结构、需求走向的
调查与研究。结合我司的专业工作经验。我司认为,本案有以下主要特点需要
关注:
本案地处滨海新区内,滨海新区的核心区域是塘沽区和天津经济技术开
发区。塘沽以天津港为依托,是东北亚国际港口航运中心,是我国北方
最大的海洋石油与海洋化工基地;是滨海新区商务、物流与旅游服务基
地。开发区是全国最具潜力的工业园区。区域经济增长迅速,GDP 平均
年增长速度 20%以上,超过天津地区平均水平,区域经济发展水平较高。
与天津市人均收入的平均水平相比较,开发区和塘沽区的人均收入水平
明显更高,远远超出天津市的平均水平。相对较高的收入,为消费需求
提供坚实基础。
区域重视市政建设,目前已形成高速公路、铁路、轻轨为主的、方便快
捷的交通体系。便于房地产项目的辐射以及客流的吸引。
由于区域经济快速发展,就业机会较多,再加之政府注重城市建设,居
住环境日益改善,吸引了大量外来人口到此就业、定居。为房地产市场
消费提供需求支持。
本案处于城区边缘地带,目前居住氛围没有形成,人气不足。会给客户
购买信心造成不良影响。
本案周边目前有多个项目入市,已经消化了一部分本案客群。
(详细区域和地快特点分析,请参见本报告内相关部分)
在对塘沽、开发区市场充分了解的基础上,结合本案自身特点,我司
对本案作出如下定位建议:
项目主题定位为“舒适、品味、自然”。
整体档次定位为高档项目,主要形象定位为生态、健康、新贵族主义。
整体的建筑景观规划风格秉承着自然生态、现代简约的风格
在园林景观设计方面采用缓坡地形设计、把园林小品与景观设计相接合,
注重绿化设计,植被多选用容易维护的品种
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天津中原物业顾问有限公司五矿·塘沽地块市场研究报告
TIANJIN CENTALINE PROPERTY CONSULTANTS
物业类型为别墅、多层和高层相接合,别墅:2-3 层,分为联排、双拼,
面积区间 260-400 平米,设置露台、地下室、私家庭院。多层:5-6 层,
配置电梯,顶层阁楼,设露台。一楼设计庭院、地下室。一梯两户设计,
主要户型为两室、三室。小高层:9-12 层,两梯两户设计。板式楼体,
短进深设计。户型为两室、三室。设地下车库。
在项目整体的户型比例上,建议两室(包括两室两厅一卫、两室两厅两
卫)占 75%,三室占 15%,四室占 10%
本案的客群定位为居住塘沽及开发区的、30-45 岁左右中青年的人群、
私营业主、职业经理行业的或其它行业的中高档收入者、家庭年收入
15-20 万元以上的人群。
(详细定位建议,参见本报告 P68 定位部分)
总体来看,本案拥有未来这一区域内其它项目所不具有的优势,同时也存
在着较多的开发风险,需要开发商在实际操作中切时注意。