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新津项目可行性分析报告
四川居尚良策房地产营销策划有限公司出品
目录
第一新津房地产市场分析 3
一新津概况 3
1、地理 3
2、人文 3
3、地位 4
二新津房地产市场分析 4
1、新津近年土地供应情况 4
2、新津房地产市场情况 5
3、新津房地产发展预测 6
第二项目SWOT分析 7
一 S—优势分析 7
二 W—劣势分析 8
三 O—机会分析 8
四 T—威胁分析 8
第三项目卖点分析 9
第四主要客户分析 9
一主力购买群体 10
二购买用途 11
第五项目定位 11
一项目定位依据 11
二项目性质定位 13
三产品组成定位 13
四建筑外观定位 15
第六广告定位 16
第七营销广告策略 16
第八经济测算 17
总结 21
新津房地产市场分析
新津概况
1、地理
新津县位于四川盆地西部、成都南部,距成都市区28公里,距西南航空港18公里,区位优势明显,古有“南方丝绸古道第一站”之誉,今有“成都南大门”之称。自北周定名,相袭至今,已有1448年历史。全县幅员面积331平方公里,辖11镇1乡,。
   新津交通便捷,四通八达,是川西平原重要的交通枢纽和物资集散地。境内有机场、铁路,成昆铁路、川藏公路(国道108线)、成乐(成雅)高速公路、蓉津大件路等4条快速通道与成都相连,7条国、省级公路纵横交错,形成了县城到成都、县城到各乡镇、乡镇到村的“一刻钟经济圈”。
2、人文
新津环境优美,气候宜人,是全国生态示范区建设试点县。新津五河汇流,鱼肥水美,是全省的水产大县和蔬菜大县,素有“鱼米之乡”和“水果之乡”的美誉。近年来,新津打造出包括观音寺、纯阳观、老君山、宝资山森林公园、梨花溪在内的南河风光带,形成了以历史文化、绿色生态为特色的“观壁画、赏梨花、品河鲜、游南河”旅游品牌,河鲜美食扬名全川。独特的区位和资源优势,促进了新津房地产业的强劲发展,新津正成为成都最适合居住的假日城和休闲副中心。
3、地位
   新津商贾云集,货如轮转,是四川省非公有制经济示范区。全县90%以上的企业是民营企业,民营经济占GDP的比重已达80%以上,民营经济已成为县域经济的主体、财政税收的主体、农民增收的主体和就业创业的主体。新津是省级川浙合作工业园区所在地,近年来,园区培育和引进了全国最大民营企业——希望集团,全国最大日化洗涤企业——纳爱斯集团,西部最大的钢结构基地——东南网架成都公司,西部最大肉制品加工基地——美好食品有限公司,西部最大磁材生产基地——恒力磁材公司等企业,经过几年的发展,川浙合作工业园区已成为浙江工业企业在四川投资的重要聚集区。
   近年来,新津县委、县政府带领全县人民,围绕“打造西部温州,争创经济强县,建设工业大县”三目标,大力实施“工业富县、民营兴县、开放强县、建设塑县、农业稳县”五大战略,使新津驶入了发展快车道。
小结:综上所述,作为成都大都市的卫星城市,近两年,新津的城市定位由工业集中地逐渐换成集居家、物流、商业等多元化发展的城市。在继续发展民营企业的基础上,加强房地产开发力度,以各村为单位,集中整理土地,以吸引国内外实力型房地产公司进驻新津市场。目前,花源镇的发展已初具规模,大宗土地成交,高档次物业不断面市,势必掀起新津房地产的又一高潮。
新津房地产市场分析
近年土地供应情况
1)近期新津土地市场整体概述
近几年,新津的土地供应主要以牧马山片区为主,城区土地供应量较少。经历了2009年上半年出人意料的小阳春, 新津县推出的8宗土地更是让牧马山板块狠赚了一把眼球。7月底,新津县发布了下半年土地供应计划,近期将推出8宗土地,面积达732亩。其中,,占新津下半年供地面积的80%以上。
主城区内土地供应较少,总量不足60亩,但成交单价达到312万/亩。(详见附件)
2009年下半年花源村土地成交2宗,,成交价93—120万元/亩;
城区成交2宗,共计约33亩,成交价126—312万元/亩;
其它乡镇成交共计约93亩,成交价120万元/亩左右。
2)新津2010年市场供应预测
由土地成交分析可以看出,新津房地产发展格局还是以花源村牧马山片区为龙头,主城区内为辅助的发展模式,城区内整理土地力度并不大。但从土地成交单价上分析,未来一年内楼面地价将达到1200元/m2左右,加上土建、税收及其它各项成本,住宅的销售价格至少在3500元/m2左右,且住宅销售周期基本保持在12个之内。所以,住宅物业较之商业物业的开发风险较低。
房地产市场情况
目前,新津主城区内的楼盘分布如图:
由上图可以看出:
新津主城区楼盘开饭主要以武阳西