大盘开发模式与操作流程.pdf

第十篇
大盘开发模式
与操作流程
第十篇
第一章大盘开发市场分析
第一节大盘开发成为市场趋势
近几年中国房地产企业非常热衷大盘开发,上千亩甚至数千亩的大盘
开发在各个城市都不鲜见。“大盘开发”最早出现于广东,90年代初的碧
桂园、祈福新村是其中的经典项目。从 2001年开始,广州华南板块众多
大盘的崛起,不仅改变了广州楼市的竞争格局,其影响更是波及全国。大
盘开发模式的瞬间成功Word,使这版文件来自种开发模式很:地产交流群快在全国各地蔓延开来。
大盘开发按其所处的空间区位可以分为三大类:城区大盘开发、郊区
(新市镇) 大盘开发和园区大群号盘开:127644268发。其中现在市场上主要以前两类为
主,第三类的园区大盘开发极为少见,故本文所分析的大盘,特指“城区
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大盘”和“郊区大盘”这两类。
房地产大盘通常是大规模成片开发的,在城市化和住宅郊区化中带有
城市开发的特点,相对小盘来说,大盘更符合城市发展、扩张对房地产开
发和城市建设的客观要求。
“大盘地产”的出现是房地产业发展的一种必然,从以下几点便可窥
一斑。
一、城市发展向外寻求更大空间
最初房地产开发商在进行开发地块选址时,往往注重于“地段”,而
良好的地段往往可利用的空间有限,所以只能利用可能的空间做文章,于
是出现几千平方米的楼盘。随着中心区域地块越来越少,加之借鉴国外房
地产业发展规律,很多开发商便把目光转向近郊区或城市副中心地带,这
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就给开发商提供了极为广阔的开发空间,为“大盘地产”的出现在土地
资源上提供了可能。
二、市场优胜劣汰的结果
经过市场竞争的优胜劣汰和政府主管部门对开发商的清理整顿,使一
些缺乏资金能力、技术力量、人力资源和经营资质的中小开发商走上了不
归路,房地产开发行业得到了净化,那些经营能力强的大型房地产企业拥
有了更大的发展空间,为房地产开发商开发“大盘地产”提供了市场环
境保障。
三、运营操作技术的成熟
房地产开发商在开发过程中逐渐成熟起来,尤其那些颇具经营规模和
经营能力的房地产开发企业,他们发现“大盘地产”具有很多优点,确
切地说是利大于弊,操业经验为“大盘地产”出现提供了思想上和运作
上的保障,于是“大盘地产”应运而生。“大盘地产”在北京、上海、广
州等地已经屡见不鲜,北京玫瑰园、广州碧桂园、祈福新村等诸多楼盘在
操作、运营、销售上都取得了巨大成功。
第二节大盘开发具有六大市场优势
一、易于因地制宜的营造景观
大盘项目能因地制宜的营造主题、景观、配套设施等,增加地产的附
加价值,具有较大的自由度和发挥空间。特别是在郊区的大盘,地形复
杂,可利用的自然资源更多。
如深圳的振业城,利用地形优势,设计一个约 15万平方米的生态
湖,营造”七岛一湖”的总体布局———以湖为景观中心, 按景观等级,
分别布置各式独院的住宅区。又如广州四季花城以深圳四季花城为规划蓝
本,结合 109万平方米的金沙洲生态公园和 54万平方米的自然湖泊。加
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强自然与建筑之间的对话,在内部环境上营造“亲水”的文化社区。这
种自然资源、建筑和园林绿化结合,极大地改观了城市中的环境问题,使
居住生态化成为现实。
二、有利于提升板块价值
大盘的开发周期一般在两年以上,在较长的时间段中,区域价值的提
升会出现一个明显的跨越,同时,随这外部环境、园林等配套设施的完
善,大盘的生活气息、舒适性都会得到明显的体现。即使是在一些原本不
被看好的区域,由于大盘的开发,区域价值得到提升。
深圳的南山片区,滨海大道开通之后,南山房价飞升,南山居住的舒
适性今天看来已经是不争的事实。以鼎太风华为代表,其倡导的国际名门
社区理念,在南山实验学校、岁宝社区店、明泉双语教育、高品质独立会
所、蓝球场、网球场、游泳池等完美配套中得以体现,现在已经没有人对
它 6200元的均价表示疑义。
三、能有效形成企Word业品版文件来自牌效应:地产交流群
大盘项目利于营造企业品群号牌和物:127644268业品牌,利用品牌效应促进和推动地
产销售。原版文件仅限群内成员交流
1999年深圳万科地产的第一个大型社区深圳四季花城诞生,是万科
“四季花城”系列的第一个项目,其成功开发同时带动了周边地区的发
展。在以后的时间里,武汉四季花城、沈阳四季花城、南昌四季花城、上
海四季花城以及广州四季花城项目相应诞生。
部分大盘项目品牌复制
品牌同系列品牌产品