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法律培训
——房屋租赁及二手房交易
主讲人:李瑾律师
日期:2008/12/19
霞浦房屋出租/ wenku1
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第一部分房屋租赁
一、房屋租赁合同的概念与法律特征
二、房屋租赁合同的订立
三、房屋租赁合同的成立与生效
四、房屋租赁合同主要条款的法律分析
五、物业返租的相关规定
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一、房屋租赁合同的概念与法律特征
1、概念
房屋租赁合同
——出租人在一定期限内将房屋交付给承租人使用,承租人按约定向出租人交付一定租金,并于合同终止时将房屋返还给出租人的合同。
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一、房屋租赁合同的概念与法律特征
2、房屋租赁合同的法律特征
租赁标的物是作为不动产的房屋,是特定物。
是转移标的物占有、使用、收益权利的合同。不发生所有权的转移,承租人对标的物不享有处分权。
是诺成性合同,自双方当事人意思表示达成一致时成立,其成立无需标的物的交付。
是双务合同,双方当事人互享权利、互负义务,双方的权利义务具有对应性、对价性。出租人有义务向承租人交付租赁房屋、有权利收取租金;承租人有权获得租赁房屋的占有、使用、收益权利,同时有义务交付租金。
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二、房屋租赁合同的订立
1、出租人签约时需提交的文件:
租赁房屋的产权证明文件(房产证、购房合同等)
产权人、出租人的主体资格证明文件
A、自然人出租:要提供身份证、护照、回乡证等。
B、法人出租:要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证等。
共有房屋出租:要提供全体共有人的主体资格证明文件、全体共有人同意出租的书面证明。
转租:要提供产权人同意转租的书面证明。
委托他人代为签约:要提供授权委托书(自然人出租的要办理委托书公证)、代理人身份证。
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二、房屋租赁合同的订立
2、承租人签约时需提交的文件
(1)承租人本人签约
承租人是自然人:要提供身份证、护照、回乡证等身份证明文件。
承租人是法人:要提供工商营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。
(2)承租人委托他人代为签约
授权委托书(承租人是自然人的,要办理委托书公证)
代理人的身份证、护照、回乡证等身份证明文件。
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二、房屋租赁合同的订立
3、不得出租的房屋范围
未依法取得房屋所有权证的;
司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的;
共有房屋未取得共有人同意的;
权属有争议的;
属于违法建筑的;
不符合安全标准的;
已抵押,未经抵押权人同意的;
不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;
拆迁范围内的房屋;
有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
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三、房屋租赁合同的成立与生效
1、区分合同的成立与生效
(1)合同成立
——要约和承诺符合法律规定,当事人的意思表示协
商一致。
合同成立的两个要件:
A、有两个或两个以上的当事人;
B、当事人意思表示一致。
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三、房屋租赁合同的成立与生效
(2)合同生效
——合同符合法定生效条件,依法对当事人产生约束力。

合同生效的四个要件:
A、当事人有相应的民事行为能力;
B、当事人的意思表示真实;
C、不违反法律及行政法规的强制性规定;
D、不违反社会公共利益。
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三、房屋租赁合同的成立与生效
(3)合同成立与合同生效的区别
A、法律意义、判断结果不同:
【合同成立】属事实问题,意义在于识别某一合同是否已经在,该合同是此合同还是彼合同,其判断结果,只有成立与不成立两种。
【合同