2011鸿信商业项目定位分析.pptx

引言商业地产是一种经营性的资产,属于资本市场范围内的一种具体经营品种,其运作的轨迹往往和投资品种运作方式有关,和它的专业——商业运作方式有关。如果我们并不局限于房地产的经营、销售方式,而是从商业,投资品种或者从资产运作的角度去看商业地产的经营或销售,我们发现方法就会有很多了。目前房地产调控政策不断、市场逐渐低迷,商业地产的投资和经营风险也越来越大,减少和降低开发、投资风险,就必须对商业的投资市场和经营市场进行充分的市场分析,以确定该商业项目的市场定位、业态组合、功能布局、管理模式、销售策略等诸多方面的内容,其中市场定位则是项目前期工作的重点,准确的定位可以赋予项目独特鲜明的个性,项目的市场定位传达的是项目的精髓,项目的宗旨。目录长沙概况宏观经济总体规划商圈分析项目分析区域背景地段分析优劣分析产品定位优势分析案例分析项目定位业态定位客户定位项目界定定位分析宏观环境中部地最具发展潜力的省会城市长沙别称“星城”、“楚汉名城”,地处湖南东部偏北的湘江下游富饶的河谷平原。北瞰洞庭,南依衡岳。是湖南省省会,全省政治、经济、文化、科教、交通和商贸中心,全国首批公布的24个历史文化名城之一。现辖长沙县、望城县、浏阳市、宁乡县和芙蓉、天心、岳麓、开福、雨花五个城区。系我国特大城市之一。长沙概况地域与人口长沙位于湖南省东部,湘江下游长浏盆地西缘,(),长沙市总人口7044118人,户籍人口为6511888人;其中长沙市区面积1938平方公里。,在全国省会城市中稳居第7位,%,GDP百强城市中排名第18位,人均收入居省会城市第13位。交通长沙水、陆、空交通发达,黄花机场是国际空港,已开通39条航线,长沙已列为全国45个公路主枢纽城市之一。长沙又是全国铁路交通枢纽长沙综合通讯能力居全国第3位。长沙经济高速发展,房地产行业发展强劲,人均GDP高,投资消费能力强劲长沙2010年全市实现地区生产总值(GDP)%,总量达4450亿元左右,,比“十一五”年均增长目标(13%)。长沙市经济总量(GDP)在全国省会城市中排位由2005年的12位上升到2010年的7位,排名前移5位,先后赶超长春、哈尔滨、石家庄、郑州、济南5市。“十一五”规划纲要主要目标全面完成或超额完成。2010年,长沙市的人均GDP为4547亿元/640万人口=。宏观经济小于4%4%-5%5%-8%大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系用升级版城市集群代替单一城市体,大大提升长沙城市竞争力长株潭一体化长株潭三市城区及中间地带共同构成城市连绵区的核心区,核心区面积约8448平方公里,形成“一心双轴双带”的空间结构。预测至2030年,核心区城镇人口1400万。依托城际铁路、快速路等交通网络构建长株潭快速交通系统,加强长株潭三市高等级公路、城市骨干道路网络的协调与衔接,形成覆盖长株潭城市群的45分钟交通圈。在长株潭大都市区中,长沙应发挥核心增长极的重要引领作用,同时以长株潭大都市区为依托,成为国家体系中第二层级的重要核心城市。城市总体规划长沙将规划建千万级人口大都市,规划区范围由2893平方公里扩大至4960平方公里,形成以湘江为中轴、向南北延伸的“一轴两带”拓展格局。规划后的长沙中心城区将包括河东内四区全部,以及岳麓区、望城县、长沙县一部分。版图——一轴两带规划区范围扩至4960平方公里范围:城市规划空间分成五大层次城市规划空间分成长株潭、市域、规划区、都市区、中心城区五大层次。“一主两次六组团”,打造城市新空间从城市发展大趋势来看,提出了沿“一轴两带”发展。“一轴”指湘江发展轴,“两带”分别指北部发展带(串联了宁乡县城、长沙县城及一大批国家、省级经济技术开发区等)和南部发展带(串联黄花机场、长沙高铁南站、省政府、大学城、洋湖垸总部基地等)。  从发展片区来看,提出“一主两次六组团”的城市空间结构。在上一版总体规划“一主、两次、四组团”(一主指河东主城市区,两次指河西新城和星马新城,四组团指高星组团、捞霞组团、暮云组团和坪浦组团)的基础上,重新划定了界限,并增加了黄lang高铁组团和黄花空港组团。  从城市中心来看,明确提出了多中心的概念。除了河东CBD外,还规划了河西CBD、星沙副中心、雷锋湖-梅溪湖副中心,以及多个组团级中心,其中高铁组团中心远期将升级为城市副中心。一轴两带、一主两次六组团,城市格局再升级,打造千万级人口大都市长株潭一体化的实施,极大地推动了目前城市边缘地带商业的空间扩张和成熟长沙着力打造长沙市1小时经济圈,以长沙市为核心,带动株洲、湘潭、岳阳