扬州五台山路地块项目可行性研究98p.docx

扬州五台山路地块项目可行性研究编制单位:时间:2010年10月前言作为中建地产旗下房地产开发公司——扬州汇力房地产开发有限公司,通过扬州运河壹号公馆项目成功迈出了企业的全国发展战略的第一步,并在扬州市场建立起较好的企业形象。为了企业的房地产业务进一步发展,逐步加大土地储备力度,通过新项目的操作促进未来发展,同时,为了规避风险,提升竞争力,特对目标地块进行全面系统的可行性分析研究,作为下一阶段工作决策的参考。五台山地块项目作为运河壹号公馆项目的后继,对扬州汇力房地产公司在扬州市区域内进行持续发展的开发工作具有延续意义。通过项目的操作,可以进一步树立企业形象,扩大社会影响力。结论项目情况表项目资料项目名称宗地位置及土地编号土地规划用途住宅地块现状(含用地性质)七通一平建设用地面积(m2)165,800容积率(倍)(m2)273,218可销售面积(m2)计划发展期(年)(万元)土地费用(万元)预期税前成本(元/m2)建安及相关费用(万元)预期利息(万元)其他费用(万元)营销预期销售总收入(万元)预期售价(元/m2)(住宅)(商业)销售期及速度计划销售期年目标市场盈利预期税后利润(元/m2)成本利润率(%)税后利润总额(万元)税前利润总额(万元)风险评估影响本项目成本利润率的主要因素有售价、土地挂牌出让价格、建安成本三个主要因素。以上因素需通过缜密的市场调研,确定正确的市场定位,严格控制发展的成本,制定合理的售价来规避。根据经济测算,如按照报告预测前提,当地价为万元/亩,开盘销售均价达到元/㎡时,项目成本利润可观,达。当成本利润率达到可行性基准15%时,可承受最高地价万元/亩,风险达到临界值。具体分析过程请参阅全文。目录1第一部分:市场分析-6-:-6-:-6-:-12--16--20-:-24--24--27-:-30-2第二部分:项目决策背景-39-:-39-:-40-:-40--41-1)众恒紫园-41--53--54-3第三部分:项目概况-55--55--56--58--60--61-4第四部分:地块分析及价值点梳理-63--63--64--64--65-5第五部分:项目定位-67--67--68--68--70--71--71--72--72--72--73--73--73--73--74-6第六部分:项目经济效益评价-75--75--76--76--78--83--95-7第七部分:项目风险与防范建议-97--97--97--97--97--98-第一部分:市场分析全国市场分析:中国房地产市场自2005年开始快速发展,2007年的火爆情况在政府的相关政策控制下,2008年市场进入冷淡期,交易量与成交价格均大幅下降。2009年,在全球金融危机的大背景下,中国提出了“保八”的经济目标,采取宽松的货币政策,并在取地、贷款、税率等各方面提供一定优惠,房地产业复苏,并在下半年报复性反弹,量价均超过07年最好水平。2010年,房地产政策取消优惠,进入政策及产业结构调整期。宏观经济数据:2010年中国GDP增长明显,但全年超过10%可能性不大。(见附图1-1)%%,再次达到10%以上的过热区间,%,显示经济增长势头强劲。,%,,国民经济整体回升向好的势头进一步发展,开局较好,为实现全年预期目标奠定了良好基础。考虑到房地产