基地商业战略价值理论.doc

基地商业战略价值理论
  当我们进行项目的立地位置评估时, 除了辨识商圈、交通动线和测算人流量之外, 还有一项足以影响整个定位决策过程的研判分析工作不能漏掉, 也就是本文所强调的「基地商业战略价值」。这是什么概念呢? 在这里, 作者将其定义为:  
  “项目或基地本身所具备的潜在开发条件与潜力, 使基地位置在既定的区域内成为具有高度商业战略价值, 并透过适当的开发而能发挥创造人流及繁荣地方之效应。” 
  每个项目或基地都具有不同程度的潜在开发条件与潜力, 形成了基地本身的商业价值也有高低之分, 但只要透过合理、正确、适当的开发, 都能创造出不同程度的聚合人流效应, 起到带动繁荣地方零售发展及创造项目最大价值的作用。很多时候, 当我们亲自到基地现场勘查时, 很可能会被基地周边环境的一些负面表象所误导, 例如, 穿梭基地的人流寥寥无几、基地周边毫无街店连结…等等, 此时, 你也不必一口咬定这是块不具开发潜力的基地或项目, 可以透过「基地商业战略价值」的应用理论, 去延伸更深度的评估, 再做出客观、合理与专业的判断, 会更具说服力一些。 
  有些项目或基地本身即拥有得天独厚的商业战略价值, 如给予正确、适当的规划与开发, 都不难创造出项目的最大价值, 遗憾的是, 多数业者并不具辨识「基地商业战略地位」的能力, 致使一个潜力十足的项目在错乱的决策中, 误导了定位方向, 葬送了项目创造最大价值的机会, 甚至血本无归、求救无门。在这里, 作者引用了于2006年及2009年所亲手操作过的两个实战案例为大家深度剖析「基地商业战略价值」应用理论的重要性: 
  海南第一MALL(2006年) –这是个得天独厚的项目, 基地本身所拥有的开发潜力十分出色, 位于海口市秀英辖区内, 基地临60米主干线–滨海大道, 紧邻秀英港西侧, 基地周边并无街店串连, 人流量稀疏, 属典型的非成熟商圈, 同时, 由于临海的缘故, 主商圈客源覆盖范围受到极大的限制, 基地北边面海, 没有人口, 往西是海岸线休闲旅游区, 除了少数的高档别墅区外, 也无人口, 往南及往东方向的客源人口密度较不集中, 基地3~5公里内的保命基本客源估计约在20万人之间。表面上看, 这个项目的开发潜力不高, 就基地商圈的零售结构及其功能而言, 开发一家10,000~15,000㎡的社区型大型综合超市还勉强说得过去, 如果要搞一座150,000㎡以上的跨区域型购物中心则必须谨慎从事了。换个角度来看, 如果你的策略思路里头放进了「基地商业战略地位」的概念,去分析该项目的开发潜力, 整个研判结果则完全改观,请参阅图1。
  图1显示,该项目基地位置位于秀英港旁,两者间就只有几步路之遥,项目的商业战略地位之所以特别出色,在于它往西衔接了整片西海岸休闲旅游景区,往东不到10公里直达市中心,含盖了国贸商圈、解放西和海秀商圈及海甸商圈。大家或许会问,从图1还是看不出来项目的潜力和价值在哪啊!是的,如果浮在水面上猜深度,永远也猜不到,你必须潜入水底去把正确的答案找出来,因此,光看图上的几个标示,当然看不出个所以然来,你得按项目本身既有的现状与条件去深入问题、解读问题,将相关的、可靠的数据资料拿出来比较论证,才能做出正确无误的判断。 
  海南第一MALL的战略地位之所以价值匪浅,可从两个角度去论证: