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2008-2009 年中国房地产市场趋势研究报告
[提要]总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产市场
开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。从区域上看,
以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、华北、中西部也开始调整。
总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。从去年年底开始,中国房地产
市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回
落。从区域上看,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,接着长三角、
华北、中西部也开始调整。
通过分区域研究,我们发现:东部地区深度调整。其中珠三角地区:全国房价“重灾区”,
今年以来,房价已下跌 20-40%;长三角地区:今年以来,成交量巨量萎缩,第三季度出现价格拐
点;环渤海地区:各城市分化,北京下跌空间较大,沈阳波澜不惊。中部地区成交量明显下降,房
价开始小幅下跌,武汉形势比较严峻。西部地区成交量下降 20-40%,房价比较稳定,下跌空间
不大。
低迷市场中,依然有四类楼盘实现热销。我们归纳如下:第一类,打折力度较大的知名企
业的大盘,比如恒大、万科、富力等。第二类,超小户型单身公寓。第三类,近郊经济型房源。
第四类,综合类特色产品,比如万达开发的综合性商业项目。
今后两年我国房地产市场走势非常不乐观。我们认为:2008 年房屋成交量同比 2007 年
将出现大幅下滑,估计萎缩 3-4 成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此 2008 年全年房
价同比 2007 年,依然呈正增长,不过涨幅将由 2007 年的 18%(商品房)大幅回落到5% 左右的
可能性较大(预计与 2006 年 %的涨幅相近)。至于 2009 年,全国房屋成交量将依然在低
位徘徊,但全年成交价格将比 2008 年出现负增长。2010 年全国楼市触底反弹的可能性最大。
今年 9 月以来,随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生,美国次贷
危机进一步深化成金融风暴,并迅速波及全球。在此国际背景下,国内经济亦不容乐观,第三
季度 GDP 增幅回落至 9%,中央宏观调控方针正由“一保一控”转向首先防止经济快速下滑,45
天内连续三次降息,频率之高历史罕见。11 月中央力度空前出台的“4 万亿投资计划”,吹响
了拯救经济的号角。
在国内外经济形势不容乐观的情况下,我国楼市走向更加引人关注。今年以来,多数城市
房屋成交量已出现大幅萎缩,从第三季度开始,房价亦开始下跌。针对这种情况,从 5 月份开
始,成都、重庆、西安、南京、杭州等 18 个城市纷起救市,而财政部和央行亦在 10 月 22 日
出台相关救市措施。那么,目前我国房地产市场形势到底如何,未来一段时间又会走向何方,
为此,上海易居房地产研究院研究部特意成立了课题组,依托易居中国·CRIC 中国房地产决
策咨询系统的信息和数据,对此进行了全面、深入、及时的研究。
一、全国房地产市场总体形势不容乐观
从去年年底开始,中国房地产市场开始调整,今年以来下行速度加快,下滑幅度加大,随
之房地产价格也开始回落。从区域上讲,以深圳、广州为代表的珠三角城市最先开始调整,
接着长三角、华北、中西部也开始调整。总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。
接下来主要从国家统计局的两个指标来分析全国房地产市场的状况。第一个指标是“国
房景气指数”,它反应的是行业景气度,尤其体现开发商对于市场的预期和投资意愿。由下图
可知,2007 年 11 月达到高点,其后一路下滑,今年 10 月份为 ,比 9 月份回落 点,
比去年同期回落 点,步入不景气区间。
前三季度,全国完成房地产开发投资 21278 亿元,同比增长 %,相比 2007 年 %的
增幅,明显回落。住宅完成投资 15508 亿元,增长 %。其中,经济适用住房投资 638 亿元,
增长 %,说明很多地政府依然没有开足马力推进住房保障建设。全国房地产开发企业完
成土地开发面积 亿平方米,同比下降 %。
前三季度,全方米,增长 %,比 2007 年的 %稍稍回落。
其中,住宅施工面积 亿平方米,增长 %;办公楼施工面积 8150 万平方米,增长 %,
比 2007 年的 %明显回落;商业营业用房施工面积 25026 万平方米,增长 12%。
截止到 9 月末,全方米,同比增长 %。其中,空置商品
住