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2008 年房地产行业风险分析报告
摘要
一、2007 年房地产调控措施分析
2007 年,针对房地产市场运行中的主要矛盾,政策目标重点是增加有效供给,调整
住房供应结构,抑制投资投机需求、解决低收入家庭住房问题。调控措施主要包括以下
几个方面。
(一)抑制开发企业囤积土地行为
2007 年,各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了几项措施。
一是缩减土地一次性出让规模。土地出让规模过大易产生种种弊端,其一是开发周
期过长导致变相囤积土地,使出让土地无法按期形成有效的市场供应;其二是规模过大
的房地产开发项目易形成区域供应的垄断格局,推高房价。为防止大规模出让土地导致
的土地囤积和价格垄断,促进开发企业之间的竞争,缩短建设周期,使出让土地按期形
成有效的市场供应,国土资源部规定要合理确定建设用地使用权出让的宗地规模,对土
地一次性出让的规模进行控制。部分地方政府也逐步开始控制出让宗地的规模,如北京
在 2007-2010 年土地供应中期计划中明确规定,合理控制单宗住宅项目用地出让规模,
出让的单宗住宅用地面积将控制在 10-20 公顷以下,规划建筑面积在 30-50 万平方米以
下。
二是对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不
得超过 3 年。部分地方政府开始限制出让土地的开发建设时限,如南京规定了在土地出
让合同中明确土地的开发时限,超过开发时限仍未开发完毕的,将收取土地违约金。开
发限时的原则的制定,在一定程度上遏制了开发商恶意囤地的行为,加大了房地产市场
的供给,缩小了供求差距。
三是不能分期取得建设用地使用权证。建设用地使用权证书必须在完全付清土地款
的情况下才能获得,不得按土地出让金缴纳比例分期取得。土地使用权证不的分期获得
的改变,一方面限制了开发商的囤地行为,另一方面对房地产开发企业的资金状况也无
形中也提出了要求。对于筹集资金能力差的开发企业来说,获得土地权证将有一定的难
度,这也加速了行业的洗牌。
四是改预征土地增值税为清算土地增值税。从 2007 年 2 月起,将预征土地增值税
改为清算土地增值税。此前,土地增值税征收多采用预征收制。由于土地增值税是地方
税种,各地征收标准不一,一般预征额多为房屋销售价格的 %—3%。相对来说,这
国家发展改革委中国经济导报社 1 北京世经未来投资咨询有限公司
2008 年房地产行业风险分析报告
一税收额度远远低于清算应缴的额度。而在房地产开发项目结束后进行土地增值税清
算,能够对开发企业因土地增值获取的高额收益进行税收调节,抑制开发企业囤积土地
的行为。
(二)加大闲置土地处置力度
国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。一是改变毛地出让、净地交付的
模式,实行建设用地使用权“净地”出让。在处理好土地的产权、补偿安置,完成必要
的通水、通电、通路、土地平整等前期开发后,才可公开出让。二是明确了土地闲置费
的征收标准。按出让或划拨土地价款的 20%征收土地闲置费。部分地区加大了闲置土地
回收力度,成效明显。
(三)实行差别的住房抵押贷款政策
2007 年 9 月,中国人民银行和中国银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理
的通知》,规定对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的,贷款首
付款比例不得低于 40%,贷款利率不得低于同期同档次基准利率的 倍,对购买首套
自住房且套型建筑面积在 90 平方米以下,以及超过 90 平方米的,首付比例仍分别维持
不得低于 20%和 30%。这项规定将住房的消费与住房的投资严格区分开。对于第一套自
住购房的贷款仍是采取保护及鼓励的政策,首付成数没有调整,仍然采取优惠利率。第
二套房的首付成数提至 4 成,这一政策有望有效地抑制投资投机需求,深圳在该政策出
台后,市场成交量明显下降。
(四)加快完善以廉租住房为重点的住房保障制度
在房价快速上涨,低收入家庭住房问题日益突出的情况下,政府高度重视住房保障
制度的完善,明确将其列为政府公共服务的一项重要职责。2007 年 8 月,国务院出台了
24 号文件,明确了将廉租住房作为住房保障制度的重点,廉租住房制度的保障对象由低
保家庭扩大到低收入家庭,形成廉租住房和经济适用住房对低收入住房困难家庭的全覆
盖,并确保多渠道保障资金的到位和土地等政策资源的优先配置。具体措施如下:
一是将廉租房作为住房保障制度的重点。在住房保障供应体系中,廉租住房制度是
解决低收入家庭住房困难的主要途径。明确了对低收入家庭的住房保障是保障其居住
权,以租赁方式保障为主,而不是帮助其获得住房产权。
二是